丁祖昱：央国企成行业中流砥柱，中小房企有望出圈

3月20日，2024房地产TOP500测评成果发布会暨房地产发展高峰论坛在北京举行。上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱发布2024房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告。

丁祖昱表示，从2023年1月份到现在，稳市救市力度在不断的加大，连续两年把推动房地产稳定健康持续发展作为政策的主导方向。目前除北上广深，各地的限购政策基本都已放开。刚刚结束的两会对房地产提出了明确的定位：化解行业风险，加快构建新模式作为接下来房地产行业努力发展的方向。

从融资的层面上来说，融资协调机制在加速落地，260多个城市推出了6000个白名单项目，一些头部企业拿到了比较大的审批的额度。融资层面给予了房地产行业最大的支持。

市场层面，400城的土地成交金额下降一成左右，下降趋势已经开始缓解了，流拍率到了相对的低位，说明土地市场经过三年的调节，回到了相对稳定的情况。

2023年竣工面积达到了10亿平米左右，同比增长17%，增速创十年新高，保交楼取得了非常大的突破；全年销售面积11亿平方米，同比下降8.5%；销售金额11万亿，同比下降6.5%，整个下行的趋势也开始收窄。开发投资压力较大，2023年是11万亿，同比下降9.6%。

测评榜单最近五年变动率很大，对比2023年TOP10变动率20%，50变动率18%，TOP100变动率15%。对比五年前，TOP10变动率60%，50的变动率58%，TOP100变动率56%，基本上换掉了一半。

这次综合实力排名第一的是保利，超越了中海和万科，中海排名第二，万科第三，华润第四，招商蛇口第五，前五位当中还是以央国企为主，作为目前综合实力的领军企业。

500强企业的资产规模降幅出现了明显的收窄；销售同比下降10.45%，降幅明显收窄；千亿企业2021年33家，到去年只有16家，出现了很大幅度的下行。从运营效率来说，500强房企业的存货周转率和流动资金周转率都有小幅提升。

2023年TOP30拿地总金额一万亿，同比上升14%，仍处于低位。有30%的房企没有拿地；前30强房企基本上是以央国企为代表。拿地金额TOP20的房企当中，央国企从2019年的20%已经上升到去年65%，成为整个中国房地产企业的中流砥柱。

目前房企还在不断的调整架构以适应当前市场的变化以及自身相关要求，主要落实在区域和城市公司的整合方面。房企不再追求规模，而是更加关注产品。营销方面也更加务实，围绕购房者不断的做相应的营销提升。

未来多元化发展更加聚焦，代建成为新的增长极。行业还在继续洗牌中，央国企占比会进一步的提升，头部房企市场占有率进一步提高，稳定性也会进一步加强。另外，一部分中小房企可能会出圈，在不同城市中的整体份额或将出现明显的上升。