美国房地产市场低迷：销量创13年新低

随着银柿财经所在的城市杭州限购新政的推出，房子最近成为朋友圈热词。银柿财经观察到，美国9月的房屋销售跌至13年以来最低水平，但下跌原因和国内市场截然不同。

根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的月度报告显示，待售房屋库存依然处于历史低位，但价格在持续增高。2023年8月份抵押贷款利率超过7%，这也令销售额降至13年来的最低水平。

2023年9月，美国二手房屋（包括独栋别墅、联排别墅、共有式公寓和合作公寓）的平均价格为394300美元，较去年同期上涨2.8%，价格已连续第三个月同比上涨。NAR报告发现，美国东北部、中西部、南部和西部的价格均在上涨。

NAR首席经济学家劳伦斯表示：“房价连续第三个月同比上涨，说明了对住房供应有迫切的需求。”

美国房屋市场低库存、高价格的现象导致2023年8月至9月现房销量下降2%，经季节性调整后的年销量为396万套。今年9月销量较去年同期下降15.4%，去年销量为468万套。

劳伦斯表示：“有限的库存，有限的支付能力，都在阻碍着房屋销售。鉴于如今通胀疲软和就业增长减弱，美联储根本无法继续加息。”

近日，美联储表示，其基准利率将“在更长时间内保持较高水平”，抵押贷款利率将继续保持在较高水平。分析师预计，房屋销售将出现进一步探底。劳伦斯说：“我们年初时预计全年销售额将下降10%或15%，但如今看来这一数字更可能是20%。”

库存比四年前（疫情暴发前）下降了34.1%

根据美国周四（10月19日）公布的数据，截至10月19日当周，30年期抵押贷款固定利率平均值为7.63%，高于前一周的7.57%。而一年前，30年期固定利率为6.94%。

美国联邦住宅贷款抵押公司首席经济学家萨姆·卡特在一份声明中表示：“本周抵押贷款利率继续接近8%，这进一步影响了公众的负担能力。”

随着夏季销售旺季的结束，抵押贷款利率进一步攀升至8%。美国媒体预计，预计挂牌出售房屋的房主将会减少。

尽管负担能力对许多买家来说仍然是一个挑战，但寻找房屋的困难也对销售产生了影响。据Realtor.com报道称，2023年9月，面积为70至162平方米的入门级住宅活跃库存同比下降6.5%，比四年前（疫情暴发前）下降了34.1%。

由于面临置换的高成本，大部分房主们没有意愿出售房屋。截至9月底，美国待售房屋数量为113万套，比8月份增长2.7%，但依然同比下降8.1%。按照目前的销售速度，市场的库存供应量可以维持三四个月。而一个较为健康的市场将有5或6个月的房屋供应量。

劳伦斯表示，市场上许多房源都出现了竞价战，26%的房屋售价高于要价。美国东北地区由于需求增加，以及库存下降20%，该地区的价格涨幅也最为强劲。

首次购房者数量在减少，全款购房者增加

高昂的成本阻碍了许多人通过拥有房产来创造财富的机会，市场中购房者的构成也发生了显著变化。

根据NAR的数据，2023年9月份只有27%的购房者是首次购房者，历史上首次购房者比例通常在30%至40%之间。

与此同时，全款购房者的比例目前高于首次买家。2023年9月，29%的购房者为全款购买，高于8月的27%和去年同期的22%。从历史上看，全款购买的比例通常约为20%。

“与首次购房者相比，拥有购房能力的买家更愿意采用全款支付方式，”劳伦斯说。当然，部分原因是有能力的买家正通过全款购买，来避免高抵押贷款利率，但劳伦斯预计或许还有更多的因素。