恒大债务规模曝光：总负债1.898万亿，保交楼还需至少2500亿元

3月22日晚，中国恒大（03333.HK）发布公告，披露其境外债务重组方案以及部分未经审计的示意性财务信息。

根据重组方案，恒大将发行新的债券对原债券进行置换或进行债转股。同时，公告也披露了恒大近期的债务、资产规模等关键信息。

恒大表示，公司将努力在实际情况下尽快满足复牌条件。但目前，恒大没有满足任何一项复牌条件。

根据此次公告披露的债务数据，截至2021年年底，恒大总资产为1.699万亿元，但是总负债已经达到1.898万亿元，负债比资产多了1990亿元。并且，恒大还表示未来三年的核心任务是“保交楼”，预计额外需要2500亿~3000亿元融资。而目前，恒大手中只有21亿元现金。

境外债务重组方案：以旧换新或债转股

对爆雷房企来说，要实现可持续经营，首先要处理棘手的债务重组问题。

恒大本次公告主要针对境外债务。根据恒大公告，公司与持有以下两种票据的债权人取得了进展：现有恒大票据，即由中国恒大发行的本金总额为139.22亿美元的美元高级担保票据；现有景程票据，即由景程发行并由天基担保的本金总额为52.26亿美元的美元优先票据。

恒大境外债务主体有三个：恒大集团以及旗下的景程和天基。

在现有恒大票据的协议安排中，债权人有股、债两种方案可选择：

方案一：债权人可以按其可获偿金额1:1的转换比率获得将由恒大发行的新票据，新票据期限为10~12年。

方案二：债权人可以将其可获偿金额转换为：（1）期限为5~9年的将由中国恒大发行的新票据；（2）由5笔与恒大物业、恒大汽车或中国恒大上市股票挂钩的股权挂钩票据构成的组合；或者（1）和（2）的组合。

在以景程和天基为主体的协议安排中，恒大将发行新的债券对原债券进行置换：

在景程协议中，债权人将获得5笔由景程发行的期限为4~8年的新票据，本金总额为65亿美元。

在天基协议中，债权人将获得4笔由天基发行的期限为5~8年的新票据，本金总额为8亿美元。

上述新债券年限4~12年、年息2%~7.5%；前三年不付息，第四年年初开始付息、付本金的0.5%。

重组生效日预计为2023年10月1日，最后期限日为2023年12月15日。中国恒大此前表示，境外债重组主要条款的签约即意味着重组成功。如果恒大境外债成功重组，就能解除香港法院判令其清盘的风险。

同日，中国恒大还首次披露了其境内的债务消息。截至2022年12月31日，该公司境内有息负债逾期金额达到2084亿元，境内或有债务逾期金额达到约1573亿元，境内商业承兑汇票逾期金额达到3263亿元。境内逾期债务规模累计已达6920亿元。

据悉，许多境内债权人已采取了法律行动。截至3月22日，标的金额1亿以上未决诉讼案件数量超过789件，总额达到约人民币3313亿元；未决仲裁案件数量超过43件，标的金额总额达到约人民币322亿元。

恒大还需要多少资金周转？

包括中国恒大在内的“恒大系”3只股票于2022年3月21日起停牌，若按照一般情况下的18个月停牌期限，2023年9月前恒大相关问题需有进展，包括刊发延期业绩、证明公司持续经营能力，撤销或驳回针对公司的清盘呈请，并解除清盘人的委任，进而推进复牌。

简单来说，恒大的3只股票如果要复牌，至少要闯过财报和债务两道关。

但如今，财报方面，恒大在3月22日的公告中已表示，2021年年度业绩的审计和2022年中期业绩的审查仍在进行中，仍未有具体时间表。

债务的雪球更是“越滚越大”。

根据公告，恒大未经审计的示意性财务信息显示，截至2021年12月31日，公司的有息债务在合并基础上总额约为5584亿元，或有债务约1953亿元，仅境内外有息及或有债务总额就高达7537亿元。其中，对合营企业、联营企业及第三方借款的担保余额约1020亿元，未触发的股权回购义务约933亿元。

更为直观的数据是，截至2021年年底，恒大集团总资产只有1.699万亿，但是总负债已经达到1.898万亿，负债比资产多了1990亿。

而恒大集团现金余额（不包括恒大集团的上市子公司、恒大物业和恒大汽车及其各自的子公司持有的现金）约为534.22亿元，仅13.41亿元为非受限现金；天基集团的综合现金余额约为32.29亿元，7.62亿元为非受限现金。恒大的可支配现金仅有21.03亿元。

此外，恒大物业总资产206.7亿元，总负债96.89亿元；恒大汽车总资产595.21亿元，总负债588.3亿元。基于财务情况，恒大直言，在没有新流动性注入的情况下，恒大汽车将面临停产风险。

在巨债压顶、资不抵债的情况下，恒大提出，要维持公司的正常运营，预计额外需要人民币2500亿~3000亿元融资。

此外，恒大指出，假设从第四年开始，恒大地产、恒大物业等能恢复正常经营，且尚未确认为实施主体的旧改项目得以继续开发，预计2026~2036年恒大集团年均可实现无杠杆自由现金流约1100亿~1500亿元；恒大物业2023~2026年的累计无杠杆现金流将达到130亿~170亿元（不考虑恒大物业质押所涉及的134亿元）；恒大汽车则还需290亿元融资，即便如此其未来四年累计收入也是负数——-70亿至-50亿元之间。

但以恒大目前公布的经营数据来看，公司的“回血”不容乐观。房地产业务方面，2021年，恒大地产实现合同销售4430亿元；2022年，恒大地产实现合同销售约317亿元，天基集团为43.32亿元；2023年1月至2月，恒大地产实现合同销售约65.7亿元。物业管理业务方面，恒大物业2021年实现收入约145.86亿元。

恒大还强调，未来三年其核心任务是“保交楼”。克尔瑞数据显示，2021年年末中国恒大的总土储建面为9568.8万平方米。公告显示，截至2023年2月末，恒大“保交楼”已交付42.1万套，交付4882万平方米建筑面积，涉及515个项目。