上海2022年首批土拍收官，36宗地块收金834.7亿元

6月8日，上海2022年首轮集中供地竞拍收官。本次集中供地成功出让36宗地块，以834.72亿元成交。其中，19幅底价成交，整体溢价率为3.49%。

和上年首轮土拍相比，本次出让地块多了6块，总成交额多了60.95亿元。专家认为，上海本轮土拍整体开局良好，结果也基本符合预期，尽管经历了疫情和土拍延期，但并未对房企的参拍热情造成很大影响。

整体稳健，销售变现快的地块仍有争夺

整体来看，上海集中土拍可谓稳健，虽中规中矩，但也不失为市场情绪仍偏低的提振剂，受疫情影响，导致集中土拍活动推迟，但从房企的参与度来看，上海本轮土拍热度不低。“对比去年上海集中土拍表现，溢价率较去年第三轮稍有提升，但与去年首轮相比仍有差距；流拍方面较为稳定，仍然以地块全部出让收官。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫也认为，本轮土拍符合市场预期，并且，上海房地产市场会逐步回暖。他预测：“第二批出让的市场行情，会比首批好。”在谢逸枫看来，随着疫情影响的减弱，民营房企拿地积极性可能相对提高，销售回款，金融机构对民营企业融资力度会不断加大，未来宅地出让的质量也相对更高。

另外值得注意的是，本轮土拍，地块间也具有一定的分化特征。关荣雪指出，地铁沿线和学区地块竞争更为强劲。

虽然超半数地块底价，但仍有地块获得房企争夺，有7幅地块竞买人至少为4家，分别位于闵行区七宝、浦锦街道板块，松江区泗泾、新城板块，青浦区赵巷、西虹桥板块。从以往的销售情况来看，上述6个板块此前新房开盘常常发生一开盘即售罄或大部分去化率很高的情况。

国央资背景房企仍然是拿地主力

从拿地结果来看，招商蛇口 （001979.SZ）成为本轮土拍最大买家，其以独立及联合体方式拿下4宗地块，总成交额达169.45亿元，活跃度依旧处于领先地位，可谓上海土拍的“老朋友”；中国铁建 （601186.SH）、华发股份 （600325.SH）、建发股份（600153.SH）旗下公司联合体各得2宗，保利置业集团（00119.HK）、金地集团（600383.SH）各得1宗。

“和全国其他城市一样，央国企的动作比较积极，部分央企拿地更是积极，依然说明当前土地拍卖过程中，房企的资金状况有所分化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

从参与竞拍的企业特点来看，大部分资金雄厚的企业选择单干，中建单独参与9幅地块，保利发展单独参与6幅地块。对此，关荣雪指出，可见资金压力仍是房企在土地市场上的投资阻力。谢逸枫也补充分析道，很多民营房企的债务到期，流动性非常紧张，也不敢拿过多的资金来进行投资。

但随着后续房屋销售市场的回暖，预计民企参与上海第二轮土地市场的节奏也会加快，严跃进告诉记者。

联合体拿地现象逐渐增多

资金的短板促使房企组团参与也是上海本轮土拍表现出的另一特点。既有国央企之间组团，也有央企民企携手、民企之间抱团等多种组合方式，例如招商蛇口和象屿、建发和华发、越秀和仁恒，都联合参与多幅地块竞争。本轮土拍，联合体总计拿下8幅地块。

业内专家认为，虽然5月底上海出台政策允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让款，但房企对资金仍然谨慎。

按照上海土拍对房企的资金要求，在竞拍前，企业需要分别缴纳竞买保证金和土地监管资金。因此，在土拍期间，将会有地块起始价110%~130%的资金被冻结，对于参拍房企而言压力不小，组团可以很大程度分担资金压力，并能同时参与多幅地块竞争。

“联合体拿地现象逐渐增多，也是房企对于合作方式的信赖度逐步提升的表现。”关荣雪表示。