REITs规模首次突破两千亿，一年翻一番，有何魅力？

刚过完“4周岁生日”的REITs，规模站上两千亿关口。

据同花顺iFinD数据，截至6月5日收盘，66只REITs总市值达到2019.91亿元，首次突破两千亿。

2024年的这一天，全市场36只REITs总市值是1050亿元。自2021年5月17日首批公募REITs获批起，REITs从零到一千亿用了3年，而从一千亿到两千亿只用了1年。

一级市场“哄抢”，二级市场“疯涨”

2024年初以来，REITs从无人问津一跃成为热门资产，一级市场“哄抢”，二级市场“疯涨”。

一方面，一级市场认购活跃，“日光基”频现。据同花顺iFinD数据，2024年初以来成立的36只REITs，平均发行周期约为1.9天，其中有19只“一日结募”，占比过半。公众认购倍数频创新高，年初发行的汇添富九州通医药REIT公众认购部分创下超1192倍的历史记录，相当于用一百万元打新，只能买到840元左右的份额。

供需双旺，REITs发行端也加速上新，数量和种类不断丰富。据同花顺iFinD数据，以成立日计，2024年合计新发29只REITs，超过2021~2023三年总和；截至2025年6月6日，年内已新发7只REITs，超过2023全年水平。

招商基金基础设施投资管理部副总监万亿指出，国内公募REITs的底层资产类别已从最初的交通基础设施、园区基础设施，扩展至商场、购物中心、农贸市场等各类消费基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、能源基础设施、水利设施、生态环保、市政工程等，目前交易所在审项目类别还包括数据中心、热电联产项目，未来预计还有养老基础设施、旅游景区、酒店等行业的项目入市。

另一方面，2024年以来，REITs二级市场表现全面翻红，据同花顺数据，计入了分红收益的中证REITs全收益指数，2024全年上涨了12.31%；截至6月5日收盘，年内涨超14%。

从具体产品看，截至6月5日，66只已上市REITs中超九成年内二级市场收涨，其中30只涨超20%，整体涨幅中位数为17.7%。今年1月底上市的易方达华威市场REIT，截至6月5日已涨近72%，今年5月曾因涨幅过高临时停牌。另外，年内上新的华夏金隅智造工场REIT、国泰君安济南能源供热REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT成立至今二级市场价格也已涨超50%。

进一步扩容尚有三大挑战

为何REITs一跃成为热门资产？业内认为，一方面是REITs市场基础建设逐渐完善，各界对其权益属性达成共识。2024年2月，证监会印发《监管规则适用指引——会计类第4号》，将原始权益人合并财务报表层面对于基础设施REITs其他方持有的份额定义为“权益属性工具”。

中信证券研究明明团队指出，新准则后，投资者可以在报表中将REITs投资按照其他权益工具调整列示，削弱二级市场价格波动对利润表的影响，有助于缓和券商自营、保险等机构所面临的短期考核和中长期配置的矛盾，增加上述机构以自有资金配置公募REITs的动力。

据华泰证券研究数据，2024年底，公募REITs机构投资者占比达96.45%，创下新高，较2024中报提升超1%。券商自营、保险资金成为配置REITs的机构主力，其中券商自营活跃度明显提高，大规模增持，2024年底持有市值占比较2024中报增加4.33个百分点至13.91%。

二是投资性价比凸显。据兴证固收团队统计，REITs二级市场整体波动率和收益率基本介于股债之间，2024年REITs年化收益率为12.3%，接近沪深300指数的年化收益，但波动率仅有10.0%，远低于权益市场的年化波动率21.3%。

另一方面，REITs强制要求将可分配金额的90%以上用于分红，低利率环境下高股息特性凸显。据开源证券金工团队数据，中证REITs在最近3个完整年度（2022~2024）的平均分红回报为6.1%，高于中证红利的平均分红回报5.7%。

尽管REITs发展迅速，但市场进一步扩容仍有挑战。万亿提到三大挑战：一是制度建设，针对型税收优惠政策、专项法规仍需完善；二是目前REITs审批流程较长，涉及资产评估、挂牌交易、产权变更等多道程序，不仅增加项目发行的时间成本，也可能导致部分优质资产在审批过程中流失，影响REITs市场的扩容速度；三是虽然REITs资产类型已极大丰富，但符合运营及现金流要求的优质资产仍然稀缺。对此，可鼓励地方政府与社会资本合作，支持企业通过并购重组、资产置换等方式，将优质资产注入REITs平台，同时积极探索数据中心、养老等新领域REITs的发行，进一步开拓资产来源。