杭州楼市新政一周观察：这届购房者更“理性”了

“合适的‘老破小’也是要碰的。”住在杭州临平的小叶（化名）感慨地说道。

最近一段时间，看房成了小叶空闲时的主线任务。从体育场路到武林广场，在看了好多套房终于遇上一套还算心仪的“老破小”后，却被中介告知房子已经被人订走了。小叶别无他法，只能继续在不同房源之间奔波。

自去年9月开始执行“认房不认贷”以来，杭州楼市迎来密集调整期。8个月的时间里，历经了从外围到主城、从二手房到新房的全面放松。

政策加持下，也给了小叶这样的购房者以信心。在“5·9新政”全面取消住房限购、主城区加入首套按区认定后，银柿财经采访了不少像小叶这样的购房者、房东以及中介，从与他们的交谈中近距离感受市场冷暖。

刚需一直都在

毫不夸张地说，今年杭州春天的楼市热度有一多半是二手房撑起的。杭州贝壳研究院数据显示，3月、4月，全市分别完成二手房网签8557套、8402套，连续两个月成交突破8000套大关，新房交易则继续不温不火。

而“老破小”无疑成了这组数据背后的一股重要助推力量。根据透明售房网数据，4月杭州市区二手房销量前20榜单中，朝晖七区、闸弄口新村、古荡新村、夕照新村、翠苑四区等典型“老破小”均有上榜，其中以朝晖的老小区表现最为抢眼。

5月8日，新政发布前夕，银柿财经走访了朝晖小区、绿城杨柳郡、广厦天都城等4月热销二手楼盘，想了解“低价老破小卖爆”背后的故事。

“朝晖小区上个月卖了70多套，像之前淡季也就十几二十套的样子，（成交量）翻了好几倍。”银柿财经还没踏进链家河东路门店，就听到一名中介正在为顾客介绍周边热销楼盘的情况。据杭州我爱我家公布数据显示，4月份，朝晖小区成交72套房源，为近三年的最高点。

据了解，朝晖小区的热卖房源多为40至70平米，均价在3万/平方米左右。该小区地处城市中心，靠近核心商圈，交通便利、配套齐全，尽管小区房龄较高、设施老旧，但购得这样一套地处市中心的“老破小”，只需要花费140万至160万元，也让不少有投资意愿的购房者瞬间心动。

小叶的爱人上个月也去看了朝晖的房子，只不过在小户型里没挑到合适的，90平米又觉得总价过高，只好作罢。

其实小叶一家算得上是对自己的购房需求极其明确的那拨人。当缩短通勤+孩子未来学区的需求碰上有限的预算，他们从看房之初就将目光瞄准在了市区单价3万、总价200来万的“老破小”上。

在与中介的沟通中，银柿财经了解到，除了小叶这样的刚需购房者外，也不乏一些看中了近期“原拆原建”（《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》）政策利好，存着“买了先租、后等拆迁”的“搏一搏”心态的顾客。

“以价换量、以逸待劳”，购房者对于新政策的理解也在一定程度上影响着房地产市场阶段性的走向。而从“5·9新政”出台后的市场反馈来看，“老破小”依旧是二手房市场的热点。

新政加持 为热度加码

5月15日，在新政发布近一周后，银柿财经再次走访了杭州拱墅区的几家中介机构。我爱我家文晖片区置业顾问李先生表示，目前以西湖文化广场为中心，周边2到3公里范围内，流动性最好的仍是以朝晖小区为代表的“老破小”，而翠苑小区则是西湖区较为热门的楼盘，尤其是三区和四区，因其户型小、总价低，学区和配套优势较为突出，也受到了购房者的普遍关注。

“‘老破小’以前也不愁卖，换手率高、流通性好，现在处于价格低点，先‘热’起来也正常。但是，基于‘原拆原建’政策导向考虑购房的顾客，对政策的理解还不够到位，这项政策落地也需要一个比较长的周期，各个‘老破小’小区存在的问题也不同。”李先生解释道。

新政中与“买房落户”有关的内容又为“老破小”加了点热度。“很多客户来咨询买房落户的政策，叠加这项政策，对那些想常住杭州但手头不太宽裕的‘杭漂’来说，‘老破小’的吸引力更大。”李先生称。

值得一提的是，“买房落户”也将热度从“老破小”传递给价格更高的学区房市场。“这两天最大的感受就是外地来的客户咨询增多了，他们还和我约好周末来看学区房。”上城区绿城杨柳郡小区的中介告诉银柿财经。一些报道中提及的“外地看房团”的到来，似乎也印证了这一点。

但事实上，“买房即可落户”本身是对政策的误读。杭州市房管局相关工作人员表示，关于购房落户方面，会针对目前的市场和户籍管理的相关情况，在现有的积分落户框架内，拟大幅提高自有产权住房的赋分权重，后续会以出台的实施细则相关规定为准。

更理性的市场参与者

不过在高居不下的问询量背后，李先生明显感受到，近期的成交量其实并没有明显提升。

“这两次新政策出来之后，二手房的问询量肯定变多了，尤其是政策发布后的一两周最明显，能感觉到市场在回暖。不过，最新政策利好对于二手房市场的影响没有前一次大，所以近期的成交量基本和前两月持平。”

不少中介预计5月的二手房成交量仍将超过8000套，但对于是否会再创新高，则表示不太看好。除了上面提到的对新政理解存在偏差，后续可能逐步修正之外，另一个原因则是买卖双方正变得更加理性，成交难度或在加大。

在钱江新城和七堡各有一套房的王宇（化名）最近就放慢了卖房的节奏。按照他本来的计划，在卖掉钱江新城的安置房之后，就去购入亚运村那边他看好的一套大三房。但因为房价的跌幅已经远超他的预期，让他觉得不必急于这一时。

“基于我个人的判断，目前即使不是底部，离底部也不远了。”在王宇看来，后续房价可能会回暖，之后价格说不定能达到他的预期。

与王宇心态不同的是，银柿财经在房产中介偶遇的房东小姚（化名）则在考虑要不要降价出手。

据小姚介绍，她正在出售一套位于丁桥板块的89方“小三房”，挂牌价在300万元。 “上个月初，本来已经有买家要签约了，但临时反悔，可能是听到新政策要出台的消息，打算再观望一下。”

经历了这件事之后，小姚也在考虑要不要再降一点，尽快出手。“感觉现在是一个比较好的机会。”

而从4月的成交情况不难看出，对于目前的购房者而言，“价格敏感”仍是交易中的最大变量。比如成为4月二手房“销冠”的广厦天都城主要卖的就是80到90平米的大两房或小三房，房价在150万到200万之间的成交量占比较高。

在杭州萧山区人民广场区域乐远置业顾问小俞看来，现在的买家都很理性的，比较偏向于观望，尤其是满足刚需或者有改善意愿的买家，需求都非常细，考虑到预算、地段、户型，有没有学区、配套好不好、交通方不方便，在现在流动资金比较不充裕的情况下，考虑的时间就更长了。

“尤其是改善的需求，虽然体量很大，但成交缓慢。”小俞解释道，萧山区的改善型楼盘相对市中心来说，还是比较偏，要带动这些楼盘加快“去库存”，还是有一定难度。“从政策出台落地到市场真正回暖，还是再等一段时间。”小俞谈到。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，杭州楼市的库存二手房挂牌量超25万套，较去年同期上升48%。新政有望助力成交量回升。但基于当前市场情绪低迷，看跌心态居多，叠加当下居民对未来收入预期不佳，购买力不足，成交量难以大幅度提升，因此会呈现稳步回升的态势。