房企融资渠道逐渐转向境内 国际评级“无差别下调”影响趋小

在中央金融工作会议上提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资”的一周后，11月7日，中国人民银行、住建部等四部委召集六家头部开发商参加座谈会，调研当前行业资金现状与房企融资需求。

据悉，参与此次座谈会的房企不仅包括华润置地、中国海外发展、保利发展这几家央企，也包括万科、金地这类混合所有制企业，同时还包括龙湖所代表的民营企业。

值得一提的是，上述参会企业也是业内为数不多、至今尚未出险的房企。尽管如此，在过去的两个多月里，六家房企依然全部遭遇了国际评级机构穆迪的“无差别下调”。紧跟穆迪的脚步，另一家国际评级机构惠誉也于上月对万科、保利发展的评级进行了调整。

事实上，这并非穆迪首次对房企评级进行集中下调。在2021年10月，穆迪就曾在两天内一次性下调了近20家房企主体或债券评级。不过，与上一轮调整不同的是，如今穆迪再次出手，对象已经由民营企业扩大到头部央企、国企。

此次集中下调，或与穆迪对行业面的悲观预期有关。9月18日，穆迪将中国房地产业的整体展望从稳定调整为负面。穆迪对此给出的理由是，虽然有政策支持，但经济增长仍面临挑战将抑制销售。

而在穆迪对这些企业的评级调整说明中，虽然阐述了各家的不同风险点，但无一例外都提到的一点是：销售增长前景和盈利能力不断下降，将给企业的信用指标造成不利影响。

一般来说，企业信用评级是综合考虑资产变现能力、筹资能力、偿债能力、履约能力等多维度能力后对企业作出的不同等级的评定。

在分析人士看来，若相关主体已经出现经营数据明显恶化甚至实质性到期债务违约，则被下调无可厚非，而当前，被穆迪批量下调评级或展望的企业中不乏一些经营相对稳健优质的房企，其下调更多是被当前行业整体信心不足所牵连。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，房企的品质和发展潜力还是要综合其资产负债以及运营等状况来评估。

而从最新的销售数据来看，尽管市场仍在底部徘徊，但头部房企已经显露出边际回暖的迹象。

以龙湖为例，今年前10个月，公司销售额达到1521.7亿元，其中，10月单月销售额为145.5亿元，连续3个月实现环比增长，销售稳增态势明显。

不仅如此，龙湖在财务基本面上也继续保持了安全稳健，“三道红线”连续7年保持绿档，向资本市场持续释放正向积极的信号，有效保持着低成本畅通的融资渠道。

龙湖管理层此前曾透露，公司2023年内到期债务规模可控，在手现金充裕，现金短债比处在行业高位，今年已无到期海外债务。

值得一提的是，在房企流动性风险加剧的环境下，龙湖凭借着稳健的资金运作能力实现提前还款，也为行业注入了一剂“强心针”。据悉，龙湖2024年1月到期的153亿港币银团贷款中，已在过去数月进行了多次提前偿还，目前仅剩40亿港币待偿，并计划在年内提前偿还全部剩余部分。

随着中央金融工作会议定调：一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，房企融资或将迎来新一轮政策支持，优质房企也有望从中受益。

日前，监管表示将持续加力推动“第二支箭”（民营企业债券融资支持工具）支持民营房地产企业融资。

据悉，近期的“第二支箭”将支持新城控股、美的置业、卓越商管等民营房地产企业发行债券融资，部分资金将用于保交楼、偿还境外债务等。同时龙湖、金辉、华宇、新希望地产等多家民营房企债券发行项目也在稳步推进中。

近期深圳国资发声力挺万科，为市场各方送上了“定心丸”，受此影响，连日来疲软的房地产板块在当日实现了集体上涨。

尽管市场信心修复会是个长期的过程，不过随着更多利好政策不断释放，房地产市场有望迎来平稳发展，但与此同时，行业分化的态势也将更加明确。

有分析人士称，在行业经历了大洗牌及出清过后，行业竞争格局更为良好。头部经营稳健的优质房企将更能获得持续发展的机遇，进一步提升市场占有率，实现健康且高质量的发展。