又一城市取消地价上限，释放了什么信号？

11月9日，杭州市规划和自然资源局发布了新一批涉宅地块的挂牌出让公告，不仅有10宗地块将于12月12日正式出让，更引人关注的是，本次挂牌出让宗地不再限地价，实行“价高者得”的竞价方式。

这是时隔近7年半后杭州再度取消地价上限。在过去的十年里，杭州仅在2015年9月至2016年6月期间短暂地恢复过“价高者得”。

而自2021年10月以来，杭州土地出让普遍采用“限房价”、“限地价+摇号”的方式，即出让宗地设定上限价格（溢价率不高于12%）。当土地竞价未达到上限价格时，按照“价高者得”的原则确定竞得人；当土地竞价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人。

值得一提的是，此次杭州土拍新规还部分放开了新房限价：富阳、临安、临平、钱塘四区房价不再设置上限；但上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区依然保留限房价。

中指研究院华东大区常务副总高院生认为，本次新房限价调整主要在外围区域，主城四区以及萧山、余杭依旧限房价，这些区域中的热门板块项目普遍流速较快，且项目热销与限价政策带来的一二手房倒挂有强关联性，如若放开新房限价，将对市场流速造成影响，有一定潜在风险。富阳等四区放开新房限价后，这些区域的价格将回归市场逻辑，房企在开发项目时也能够更灵活地制定价格。

在诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪看来，恢复“价高者得”意味着杭州对楼市及土地政策的松绑在持续落地。同时，取消地价上限的城市数量逐渐增多，也意味着取消或松绑此前限制性土拍规则仍是重要趋势之一。

2023年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包括：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

在落地执行方面，除一线城市外，已有多个热点二线城市跟进执行。据统计，在22个集中供地城市中，已有包括成都、厦门、长沙、南京在内的16个城市取消了地价上限，不过一线城市对于限制性政策的松绑仍然较为谨慎。

在诸葛数据研究中心高级分析师陈霄看来，多城出台限地价是基于之前地王频出、土拍市场过热的时代背景，为了实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，在土拍规则中增加了限地价的要求。取消地价上限，意味着相关的摇号、限房价、竞配建、竞自持、竞高标准建设方案等系列的规定也将会随之逐步退出，土地市场重新回到此前的市场定价阶段。

关于取消地价限价的效果，镜鉴咨询创始人张宏伟分析称，从已经落地“价高者得”模式的城市来看，供求关系较好的城市的核心区土地市场热度已经开始回温，比如合肥最近一轮土拍，滨湖区的地块很明显热度高于其他区域，且也普遍出现了溢价率提升。根据土拍结果，合肥滨科城BK202305号地块溢价率44.89%；包河区BH202310号的溢价率也超过30%。

另据中指研究院测算数据，济南新政后首场土拍出现溢价率53%的地块，相较于21天前周边底价成交的地块，成交楼面价上浮66%，政策效果显著。

不过关荣雪提示道，虽然取消地价上限后一定程度上会拉动土拍热度，但值得注意的是，冷热分化现象仍然存在，并且更加显著。对于房企来说，取消地价上限意味着能给房企更多的自主权和利润空间，尤其是一些资金实力雄厚的大型头部房企拿地机会上升，对补血土地收入具有一定的提振作用，但由于当前房企销售普遍承压，不排除资金压力犹存的这一突出特征也会对土地出让收入增长产生一定的制约影响。