地产业务逆势上涨，供应链业务企稳回升，建发股份稳增长可期

10月30日，建发股份（600153.SH）发布2023年三季报。今年前三季度，公司营业收入5987.04亿元，同比增长6.04%；归属于上市公司股东的净利润124.21亿元，同比增加238.52%。

这是建发股份在并表美凯龙之后交出的首份业绩，利润暴增主要系确认重组收益所致，若剔除上述收益，前三季度归母净利润同比下降20.14%。但若从三季度单季表现来看来看，即便剔除重组收益，归母净利润依然实现了同比7.37%的增长，业绩表现呈现向好态势。

其中，作为主营业务之一的房地产业务继续保持较高增速。今年1-9月，建发股份房地产业务分部营业收入约645.6亿元，同比增长了75.04%。在部分房企深陷债务危机之际，建发股份旗下重要的地产平台建发房产凭借融资优势逆势而上，不仅在拿地规模上领跑，前三季度销售额继续稳居行业前十，已然成为闽系新势力的“领头羊”。

值得一提的是，营收和净利润占比最大的供应链运营业务也在经历了上半年归母净利润同比下滑20.7%之后，降幅在第三季度收窄至8.21%。分析认为，随着建发股份深化“专业化”经营战略、完善全球化供应链服务体系并拓宽服务领域，公司有望继续巩固行业地位。

拿地销售两不误，继续跻身房地产行业前十

在大手笔并购美凯龙的同时，建发股份在房地产市场的表现则更加引人注目。今年以来，在房地产行业调整、企业流动性危机频发之际，房企销售下降、投资收缩成为行业主流。建发股份却凭借着自身国资背景以及畅通的融资渠道逆势扩张，积极补充土储。

据悉，建发股份的房地产业务依靠建发房产、联发集团两家公司进行。根据克而瑞统计，建发房产今年前9个月新增货值1299亿元，紧跟华润、万科、保利之后，位列行业第4。

另据中指研究院数据，今年1-9月，建发房产以508亿元的权益拿地金额排在行业第5位，以381万平方米的权益拿地面积排在行业第3位。

在拿地策略方面，建发股份坚持获取流动性高、盈利能力优的土地，聚焦核心城市群，如一二线及华东地区重点城市等。其半年报中披露的数据显示，在今年上半年建发股份的拿地金额中，一二线城市的占比超87%，重点布局在上海、厦门、杭州等地。

仅9月27日，建发房产就先后大手笔在北京、杭州拿地，单日拿地金额超过130亿元。另有数据显示，在其大本营厦门，今年前三季度建发房产在权益榜、操盘榜、面积榜上均位居榜单冠军，分别为97.89亿元、142.13亿元、25.25万平。

与拿地金额一并增长的还有销售业绩。中指研究院数据显示，今年1-9月，建发房产累计实现销售金额1326.3亿元、销售面积598.6万平方米，同比分别增长32.46%和18.75%，销售金额排在行业第九位。作为对比，今年前九月百强房企销售总额同比下降了10.3%。

分析人士认为，建发房产的快速扩张得益于其国企背景带来的资金优势和抗风险能力。58安居客研究院院长张波表示，当前环境下，国资背景的开发商总体上更能获得资金层面的支持，无论是依靠银行借贷还是发债，尤其闽系国资的资金获得能力更突出。

不过在建发股份加速扩张房地产业务之时，销售端“增收不增利”的现实困境也摆在面前，近几年销售毛利率和净利率不断走低对盈利产生了一定影响。

对此，并购美凯龙、入局家居行业或是建发股份给出的破解之道。不少分析人士认为此举可以打通房地产业务形成产业链，增强行业竞争力。

供应链业务净利润降幅收窄，龙头地位继续巩固

作为国内较早对供应链业务进行转型升级的企业，建发股份连续多年在大宗商品供应链运营行业占据领先优势，该业务也成为其营收和净利润占比中最大的部分。

2011-2022年，建发股份供应链业务收入CAGR达到22.67%。今年前三季度，该项营收为5331.2亿元，同比增长1.03%，占整体营收的89.05%。但受到部分大宗商品价格短期剧烈波动、汽车行业疲软等方面影响，供应链业绩短期出现了下滑，前三季度归母净利润同比下降了16.97%。不过从三季度单季的表现来看，已经有企稳向好趋势，下滑幅度已经由上半年的20.7%收窄至三季度的8.21%。

据悉，建发股份从2006年开始向供应链运营商转型，通过为客户提供系列的供应链服务，帮助其挖掘增值机会、降低风险、优化成本、提升效率。目前建发股份供应链服务以“LIFT”为品牌，主要包括“物流（Logistics）”“信息（Information）”“金融（Finance）”“商务（Trading）”四大类服务，盈利方式更加多元化。

建发股份在半年报中提到，公司供应链运营业务已遍布全球170多个国家和地区，涉及的产品也较广，主要包括黑色、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能化产品等。2022年，建发股份经营的主要大宗商品经营货量约2亿吨，同比增速近10%，多个核心品类继续保持行业领先地位。其中：钢材经营货量超5300万吨，同比增长超17%；农产品经营货量超3000万吨，同比增长超9%；纸浆、纸张合计经营货量超1300万吨，同比增长超15%。

国盛证券在研报中指出，大宗商品供应链赛道广阔、集中度低，建发股份凭借国企龙头优势市占率不断提升。我国是全球最大的大宗商品进口国和消费国，金属、石油、农产品等进口金额超万亿，而供应链企业参与大宗商品的采购、运输和销售，市场空间巨大。

信达证券也在研报中指出，政策支持下，供应链行业有望迎来新的增长机遇。在2018-2022年国际贸易摩擦加剧，包括我国在内的世界许多国家对供应链的重视程度提升。二十大报告、十四五规划等重要会议或文件中，也反复提及供应链韧性与安全性。在此背景下，国内供应链相关行业有望迎来重要的发展时期和新的增长机遇。

美凯龙并表，建发股份三季度归母净利大增

关于前三季度归母净利润大增的原因，建发股份表示主要因三季度将红星美凯龙纳入其合并报表，确认重组收益所致。

据悉，建发股份及控股子公司联发集团以合计62.86亿元收购的美凯龙29.95%股权，在六月下旬交易完成后成为美凯龙第一大股东，并于三季度将其纳入合并报表范围。由于建发股份支付的对价低于取得的美凯龙可辨认净资产公允价值，两者之间的差额95.87亿元成了建发股份的重组收益。

在并表完成后，建发股份的经营格局也由此前的双主业发展为供应链运营业务、房地产业务和美凯龙所从事的家居商场运营业务三大主业。

具体来看，今年前三季度建发股份的营业收入中，供应链运营业务占比89.05%，仍是营收大头；房地产业务也增速明显，该部分营业收入为645.6亿元，同比增长了75.04%，在营收中的占比也由去年同期的6.53%提升至10.78%。

新纳入的“家居商场运营业务分部”占比为0.17%，不过受到宏观经济和地产行业环境等因素影响，美凯龙三季度出现亏损，同时也对建发股份的业绩形成了拖累。但从长远来看，建发股份有望借助美凯龙强大的C端运营能力在拓展零售网络、加速下沉市场渗透等方面焕发出新活力。

在此前的投资者会议上，建发股份表示，其供应链业务正在探索与美凯龙进行多维度的合作，旗下消费品集团与美凯龙将加强战略协同，发挥建发在全球供应链领域资源整合的能力，以及美凯龙作为家居建材平台的资源整合能力，创造更大的商业价值。