LPR降至历史低位，会提振购房需求吗？

货币政策逆周期调节接续发力，“降息”靴子如期而至。

6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的6月贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期、5年期LPR同步下调了10BP，分别降至3.55%和4.2%。

这是时隔10个月的首次下调，并再次刷新了LPR报价的最低纪录。事实上，在上周央行公开市场操作利率（OMO）、常备借贷便利利率（SLF）与中期借贷便利(MLF)接连下调之后，市场便预计到了此次下调。

不过略低于市场预期的是，与居民房贷相关的5年期以上LPR未能获得更大降幅。

百万房贷每月可少还58元

作为房贷报价的参考基准，5年期以上LPR的调整直接影响到购房者的房贷利率。目前，全国统一首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.1%，本次5年期LPR下调10BP后，统一房贷利率下限有望突破4%的关口。

那么此次LPR下调能为购房者减轻多大压力呢？

银柿财经计算发现，如果以100万房贷、还款期限30年、等额本息的计算方式，4.2%与4.3%的利率相比，月供减少58.54元，30年累计下来一共可以节省2.1万元。

“整体来看，此次调整对减少购房者的成本较为有限，特别是对存量房贷而言。”一位分析师坦言，不过在他看来，降低利率可以起到释放积极信号的作用，有助于市场信心的恢复。

海通证券宏观团队此前的测算显示，2022年以来新发放个人贷款有较为明显的回落，2023年3月新发放个人房贷的加权平均利率比2021年底下行149BP。但存量房贷利率下降幅度仍然比较有限，同期只调整了35BP。根据其估算，部分存量按揭贷款利率仍在5%以上。

不过尽管新发放个人贷款利率屡创新低，但房地产市场供需两端的表现仍较为低迷。中指研究院数据显示，5月，房地产市场边际继续转弱，多数城市销售面积环比延续下降态势，企业推盘量亦明显下降。

因此也有分析认为，不宜过度高估“降息”对消费的刺激效应。那么此次LPR下调对于提振新增购房需求又有多大帮助呢？

新一轮逆周期调节或将启动

“我们对之前的学区和面积都不太理想，就一直在留意另外一个区的新房。今年利率降下来之后，就果断卖了婚房买了套更大的。”家住无锡的王希（化名）这样告诉银柿财经。

据悉，在首套房贷利率政策动态调整机制发布后，王希所在的无锡市于2月8日成为江苏省首个“3”字头房贷的城市，首套房贷利率为3.8%，即按照LPR-50BP的利率执行。

类似的城市不在少数。5月15日央行发布的《2023年第一季度中国货币政策执行报告》显示，截至3月末，全国包含无锡在内的83个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限低10-40个基点（全国下限为LPR-20BP），另有12个城市取消了首套房贷利率下限。

有分析认为，在“一城一策”背景下，无论是目前房贷利率为4%左右的城市，还是一些房贷利率为3.8%的城市，或都有跟进做进一步下调的可能。

不过分析同时认为，尽管房贷利率的进一步下调在一定程度上确实可以提振一些购房需求，但从当前的居民消费习惯来看，整体影响或相对有限。

东方金诚高级分析师冯琳表示，从宏观数据来看，居民收入增速回升较慢，一季度居民人均可支配收入实际同比增速仅为3.8%，不及当季GDP增长水平。当前居民消费心理仍较为谨慎，这直接体现在1月份至5月份住户存款大幅增加9.2万亿元，同比多增1.4万亿元等指标上。

事实上，对于很大一部分还未“上车”的刚需群体而言，相比于利率，更令他们关心的则是本金和未来的还款能力。

上述分析师告诉银柿财经，“目前大部分人出于对就业的担心，以及未来的不确定性，不敢轻易消费汽车和住房等大宗商品。”他同时坦言，在这种环境下，单靠降息，其实作用有限。

财信研究院副院长伍超明也认为，不宜过度高估“降息”对消费和投资的刺激效应。需求不足仍是当前经济运行面临的突出问题，而一次LPR下调对提振需求的作用是有限的。

伍超明进一步指出，导致当前需求不足的原因是复杂和综合性的，如预期有待提振、信心有待提高等，需要采取进一步的一揽子措施。

不少业内人士也表示，尽管LPR调整对于购房总成本来说影响有限，更多是起到释放积极信号的作用，但预示着“加强逆周期调节”的措施将加快落地。

中信证券首席经济学家明明表示，新一轮逆周期调节或将启动，除了货币政策总量层面的加码外，也可以期待后续宽财政、结构性货币政策工具、信贷投放、地产及消费等方面稳经济政策的发力空间。