布局一二线，碧桂园已做好3~5年规划

3月30日，碧桂园（02007.HK）发布2022年业绩报告并举行业绩发布会。

报告期内，碧桂园实现营业收入4303.7亿元，毛利328.8亿元，股东应占核心净利润保持正向，为26.1亿元。

3月1日刚刚接棒成为碧桂园董事会主席后，杨惠妍在此次业绩发布会也规划了碧桂园在未来3~5年内的发展蓝图——以行稳致远为战略方向，在布局上从原先偏重三四线布局，转向一二线和三四线“五五开”的布局；在提升核心竞争力上，重点打造产品力和成本力。

不再追求规模的碧桂园，正在销售、投拓、融资和管治方面做出改变。

韧性销售，理性投拓

被称为“宇宙第一房企”的碧桂园，2022全年共实现权益合同销售额约3574.7亿元，权益合同销售面积约4450万平方米。尽管销售额较此前缩水，但在2022年1~12月房企销售榜中，碧桂园仍然位列第一。并且克而瑞统计显示，行业TOP100房企2022年累计销售规模同比降低41.6%，业绩普降态势明显，碧桂园的销售情况好于市场走势。

面对房地产行业寒冬过后的新形势，碧桂园也在不断调整方向和节奏。

2022年，碧桂园在投拓方面更加谨慎，仅在上半年新增9个项目，拿地权益金额60.9亿元。并且，土储资源的城市占比也发生了变化，二线城市权益金额占比71%，三四线城市占比29%，对三四线城市的投资显著缩减。

业绩发布会上，碧桂园常务副总裁程光煜表示，今年的投资方向，会聚焦在确定性的市场，比如一二线核心城市的核心板块，碧桂园正在系统地参与这些市场土地获取的竞争，像北京、南京、成都、杭州、合肥等城市，未来像西安、上海、宁波这些高确定性市场，碧桂园也会积极参与。不过，他也直言，碧桂园今年拿地的预算会根据实际的销售和市场机会的呈现来安排。

碧桂园的土地资源储备也相对丰厚。截至期末，碧桂园已获取权益可售资源约9555亿元可支撑公司未来发展需求。

另外，良好的销售回款也是房企造血能力的关键。年报数据显示，碧桂园2022全年总去化率达65%，权益回款金额约人民币3324.8亿元，权益销售回款率连续7年达到90%以上。

最新的情况是，2023年2月，碧桂园实现权益合同销售金额约248.5亿元，在新推盘较少的情况实现权益销售环比增长，呈现恢复向好态势。

财务稳健，融资畅通

在行业降杠杆、保现金流的趋势下，碧桂园也通过主动调整，在债务规模和负债率上实现“双降”，债务结构进一步优化，财务状况保持稳健。

具体来看，截至报告期末，碧桂园总借贷余额下降至人民币2713.1亿元，同比下降14.7%；剔除预收账款的资产负债率从2020年中期的81%持续下降至69.4%；净负债率进一步降至40%，相比去年底优化5.4个百分点，是十年来的最低值。期末该公司总现金余额约1475.5亿元，相比2022年中期维持稳定，现金短债比维持在1.6倍左右。

融资渠道也保持畅通，2022年碧桂园成功发行了近百亿元人民币的公司债、中票、ABS、可转债等直接融资产品，完成3次股权融资共获得约115亿港元，获得超十家银行逾3000亿元人民币意向性综合授信支持。控股股东、管理层也通过在二级市场购买公司债券及优先票据、提供免息及无抵押贷款等方式支持公司，其中大股东为公司提供免息无抵押借款50.55亿港元。今年春节后，碧桂园在境内发行本金总额为人民币200亿元的中期票据已获准注册，且另有186亿元公司债的发行计划已获上交所受理。

碧桂园管理层透露，2022年到期的公司债券已全部如期偿付完毕，没有出现违约或延迟支付本息的情况，信用记录良好。

杨惠妍也强调，碧桂园接下来的重要工作之一就是围绕资产负债表、现金流量表做好管理。

打造房地产开发、科建、代建的“一体两翼”

碧桂园依托科技智慧建造体系及上下游产业链开辟增长的第二曲线，在2022年也卓有成效。

截至2023年1月，碧桂园全资子公司广东博智林已有33款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖30个省份超600个项目；累计交付超1700台，累计应用施工面积超千万平米。

2022年6月，碧桂园已组建成立了科技建筑集团，推动建筑机器人施工技术的应用落地，为客户提供“研发-生产-运用”的全过程、系统化的智能建造解决方案。目前碧桂园科技建造体系包含建筑机器人、新型模板体系、BIM数字化技术、新型工业化、智能装备五大核心业务。

碧桂园执行董事、总裁莫斌在发布会上提到了一款即将迭代完成的四合一多功能涂料施工机器人，预计在今年三季度可投入商业应用，相较传统施工综合成本可降低约45%。

他表示，碧桂园科技建造板块的建筑机器人已有30多款进入了初试阶段，之后不断迭代，进入中试和量产，将对公司的主营业务发展会起到如虎添翼的作用。

“接下来的业务板块还是‘一体两翼’，以房地产主营业务为主体，一块是代管、代建的轻资产模式，另一块以科技建造作为增长的第二曲线。”

对于代管代建业务，杨惠妍也自信表示，碧桂园地产做代管代建有先天性优势，公司自创立以来就在做从设计、建造、装修、交付到物业管理的全链条业务，并且，从代管代建项目来看，预测平均利润率较好。

“从战略上来说，代管代建这类轻资产业务，中长期看也是平衡收入和利润的方式。代管代建和科技建造一旦做成，都是非常有竞争壁垒的业务，是碧桂园的第二增长曲线。”杨惠妍说。