祥生控股将延迟发布年报，变卖资产自救后仍然缺钱、缺人

3月21日，祥生控股集团（02599.HK）发布可能延迟刊登2022年全年业绩公告，称其无法在2023年3月31日前刊登截至2022年12月31日止年度的经审核全年业绩。并且，祥生控股也将于4月3日上午9时起停牌，直至年报发出。

这已是2023年港股房企中第三家延迟发布2022年年报的企业。此前的3月17日，大发地产（06111.HK）、汇景控股（09968.HK）也相继公告称将延迟发布年报。

曾短暂跻身“千亿”房企的祥生控股，在经历了一整年变卖资产、折价销售等花式自救后，停牌“虽迟但到”。面对此前就已停牌的15家港股房企，祥生控股未来的回归之路只会更难。

因人力不足无法按时刊发去年业绩

对于延迟发布年报的原因，祥生控股表示，一是因多个部门（包括财务部及运营管理部）的关键团队人员近期辞任，人力不足，导致公司及其核数师难以进行审计工作；二是公司董事会及管理层一直且正投入大量时间及精力处理针对该公司的清盘呈请，并与国内外债权人进行磋商，以寻求令人满意的债务重组方案。

3月17日，大发地产、汇景控股先后发布公告称，可能延迟刊发2022年年度业绩。

大发地产在公告中解释称，截至公告日，该公司仍在落实委任新核数师，以填补安永会计师事务所辞任的临时空缺。虽然按港交所相关规定，可公布尚未与核数师达成一致的财务业绩，但大发地产认为，不宜刊发尚待审核的2022年账目，因为可能会误导投资者。

汇景控股的原因则是，公司若干核心管理人员及财务部门员工离职；以及农历新年前，疫情严重影响公司财务报表审计进度。

由此，若大发地产、汇景控股未能于3月31日或之前公布业绩，公司股份将自2023年4月3日上午9时起暂停买卖，直至2022年度业绩公告刊发。

尽管有一些房企推迟公布2022年年报，但笔者注意到，截至目前，2023年公布推迟披露年报的机构企业相对较少，且品牌、行业地位相对弱势。

“今年以来，一季度市场有明显升温，各行各业开始回归常态，大部分房企都能如期发布年报。尽管如此，不代表所有房企均能走出困境，行业资金压力仍存，因此一些相对弱势的品牌还需时间修复自身现金流。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱分析道。

业内普遍认为，即便不能出具经审计的报告，企业也应尽可能刊发未经审计的业绩。因为停牌对企业信用产生的负面影响更大，随之而来的，是市场对其公司治理、财务管理、透明度、流动性状况等的担忧。

“一旦停牌，这些房企就失去了股权融资的机会。同时，也会影响股东、投资者等各类群体对企业的信心，进一步对企业后续合作等经营层面造成负面影响。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫说。

祥生控股的漫漫偿债路

在这波即将停牌的房企中，祥生控股的境况更为复杂。

2022年9月，祥生控股就因债权人提出清盘呈请而短暂停牌过。虽然次一交易日就恢复交易，但股价也自此一蹶不振，成为资深“仙股”。截至3月22日收盘，祥生控股报0.241港元/股，总市值仅剩7.33亿港元。

高负债率叠加境外债到期已令祥生控股偿债压力倍增。2022年半年报显示，祥生控股的资产负债率高达89.19%，超过政府设定的70%的红线，同时也远远高于行业的平均水平。与此同时，祥生控股的经营性现金流为17.5亿元，货币资金余额为14.7亿元。

2023年2月20日，祥生控股公告称公司正就5笔票据启动重组程序，均为美元债，合计超过6.4亿美元，其中有4笔已是逾期状态，金额合计约4.4亿美元，到期日期为2022年1月至2023年1月期间。另一笔票据将在2023年8月到期，金额为2亿美元。

公司的资金困局也一直待解。自2022年3月份官宣流动性出现问题以来，祥生控股就频繁通过折价加速项目去化、委任财务顾问协助重组优先票据、变卖资产等方式获得现金流。包括出售诸暨一康养项目约23.8％股权、台州乡村住宅项目约58.5％股权、湖州交投祥生房地产50％股权、杭州春园健康养老服务有限公司和安吉三特田野牧歌旅游开发有限公司股权及应收账款等。据不完全统计，2022年内祥生已累计对外售出超过17亿元资产。但与其290亿元的有息负债总额相比，仍然杯水车薪。

祥生控股2022年最大的一笔资金注入，应是来自绍兴市政府的房地产纾困稳保产业基金，当时消息称将注入总额7亿元基金，用于祥生在诸暨一个项目的“保交付”工作。

对于该笔基金的落地和执行情况，以及祥生2022年在“保交付”方面的成绩，银柿财经也联系了祥生控股集团，并发去了采访函，截至发稿未获回复。从祥生控股2022年的半年报来看，其上半年预计已落实近19个批次的交付工作，对于交付项目的数量并未提及。

从销售方面看，2023年前2个月，祥生控股集团累计实现合约销售总额约33.19亿元，同比上年63.53亿元下滑47.8%，下滑幅度仍然较大。此外，祥生集团的负债率仍处于较高位，高管人事变动较大，业内对其未来的发展颇为担忧。

王小嫱指出，虽然目前市场确实在复苏，但二季度是否持续还未知，按照目前的情况来看，此类出险房企复牌及恢复经营的难度依然较大。

谢逸枫也表示，随着房地产行业的深度调整，中等规模房企可能正在经受迟来的冲击，并且2023年市场复苏相对缓慢，此类房企想要翻身，难度或许更大。