外墙装饰面计入建筑面积，“公摊增加”不准确，但套内面积可能受影响

“《规范》开始实施这几天，我们也正在进行研究。”某房地产开发公司运营中心负责人刘领（化名）告诉银柿财经，他所在的公司近期有新的房产项目准备推进，需要在原有设计规范基础上，满足《规范》的新要求。

刘领所说的《规范》，指的是由住建部发布的《民用建筑通用规范》（以下简称《规范》），自2023年3月1日起实施。

值得注意的是，《规范》不仅在建筑设计、房地产开发行业内部更新了标准，也引发了社会层面的激烈讨论，不少关注楼市的网友直呼，“公摊面积不但没取消，怎么还变大了？”“买房是不是又要多花钱？”

而作为房地产从业者的刘领却表示：“我认为这种解读不严谨，《规范》决定不了公摊面积。”

“公摊面积”不归《规范》管

银柿财经了解到，引发上述争议的，是《规范》对建筑面积计算方式的新表述，即“建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算”。

为准确理解《规范》修改建筑面积计算方式造成的影响，银柿财经致电住房和城乡建设部政策研究中心、浙江省住房和城乡建设厅等单位，截至发稿时未得到回复。

建筑设计从业者小周告诉银柿财经，按照新的计算方式，原先民用建筑外部并没有被算到建筑面积当中的涂料、面砖、装饰幕墙等墙体“外衣”，在《规范》实施后都将被算入建筑面积。

也正是这一部分多出来的建筑面积，被网友们认为会“增加公摊”。

对于《规范》与公摊面积的关系，刘领认为，《规范》是建筑设计的强制性标准，涉及建筑面积；公摊面积虽然与建筑面积有关，但公摊面积的确定本身缺乏统一标准，《规范》全文也并未有关于公摊面积计算方式的表述。

另一位不愿具名的房地产从业人士也指出：“公摊面积本身并非法律概念，可依据的文件既有国家标准《房产测量规范》，又有原建设部、住房和城乡建设部发布的部门规章，各地还有自己颁布的地方性法规与条例，甚至不同楼盘、楼房的建筑情况和测算方式也有区别。”

该人士表示，在具体实施环节，规划局审批项目需要参照《规范》，而公摊面积是由房管局负责管理。“至于消费者到底会不会花更多的钱在公摊面积上，不仅要看房产测绘和公摊面积的相关法规、条例是否会有所调整，还要看开发商会选择什么样的设计方案。《规范》对于建筑面积的计算方法，并不能简单对应到公摊面积的测算上。”

套内面积受影响

小周对银柿财经表示，受《规范》影响最明显的，就是那些计划采用装饰性幕墙或石材干挂外立面的高端楼盘。“比如，一套原先采用石材干挂外立面设计的100平方米的住宅，《规范》实施后，石材干挂外立面部分就要算入建筑面积。在建筑面积和外立面方案都不变的情况下，实际墙体要向内压缩10~20厘米左右，套内面积会缩小一圈。”

“套内面积受限，可能影响消费者对房屋的感受，为保证得房率（即套内面积与建筑面积之比）吸引消费者，开发商可能会倾向于使用涂料面层，以减轻对套内面积的影响。”刘领说，“但也不排除有的高端楼盘，目标人群比起得房率更加重视外观上的高端感，开发商可能仍选择保留装饰幕墙或石材干挂，相应地压减套内面积。”

看似不起眼的外立面，叠加之后对于建筑面积的影响不容忽视。小周指出，对于小区整体而言，装饰性幕墙方案将增加约3%的建筑面积，采用涂料面层方案则将增加约0.6%。

“需要强调的是，墙体外立面本身的厚或薄不会影响墙体的正常功能，如保温、隔热等。应注意提防的，是无良开发商为了不损失套内面积而在非装饰部分墙体上偷工减料，致使影响房屋功能甚至危及建筑安全的情况。”刘领补充道。

不论开发商采用何种应对方案，可以确定的是，有大批即将开展的项目需要将《规范》这一强制性国家标准的新要求纳入规划设计当中。单就杭州市而言，2023年以来，杭州市规划和自然资源局已四次发布杭州市国有建设用地使用权挂牌出让公告，涉及总建筑面积超190.9万平方米。“浙江省目前尚未有按照《规范》开展的新项目，但已经有别的地区陆续开始执行了。”杭州房地产从业人士小楠告诉银柿财经。