银行年报暴露房地产风险 大小房企将面临融资两级分化？

随着银行2021年年报的披露完成，各行的涉房业务情况也浮出水面。

虽然去年上市银行整体资产质量向好发展，但由于2021年房地产风险暴露频繁，对银行来说，涉房业务情况变得也更为令人关心。多家银行在年报中均设置了专门的章节，来披露涉房业务的风险管理情况，这是往年从来没有过的。

根据银柿财经记者不完全统计，42家A股上市银行中共29家A股上市银行披露了对公房地产不良情况，其中有23家对公房地产资产质量下行，不良率提升。

对公房地产不良率普遍上升

分银行看，截至2021年末，6大国有行的公司贷款中，有4家银行的对公房地产不良率有所上升，其中中国银行达到5.05%，较2020年上升了0.37个百分点。

对此，中国银行风险总监刘坚东指出，当前有一些阶段性、局部性的风险压力相对比较突出，比如说，一些房地产企业受到市场波动影响资金链的趋紧等，要特别加强对于一些重点领域的风险识别和管控。

国有行个人部分贷款的资产质量明显更好，工商银行、交通银行、农业银行、邮储银行4家银行的个人住房贷款不良率均较2020年均有所下降，且维持低位。建设银行个人住房贷款不良略有上升，不过0.2%的个人住房贷款不良率在披露了该数据的5家国有大行中已经排最低。

值得注意的是，建设银行和邮储银行的个人住房贷款比例超过了监管红线规定的32.5%。

A股上市的9家股份行中，所有银行对公房地产不良率上升。不过，股份行压降对公房地产贷款成效显著，所有银行对公房地产贷款占比均有下降。

股份行的个人住房贷款表现参差不齐，整体的不良率略高于国有行。同时，从个人住房贷款占比来看，有5家股份行占比上升。

不过，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》中要求中型中资银行的上限为20%，招商银行、平安银行、兴业银行个人住房贷款集中度过高，超过了监管规定的上限。

A股上市的区域性银行27家，其中共14家披露了对公房地产资产质量的具体情况，其中有10家不良率均上升，江苏银行对公房地产不良率最高，达到8.82%。

整体来看，A股银行对公房地产不良均有所上升。其中，有主动暴露风险的，如杭州银行称，从谨慎性原则出发将两个经营性物业贷款也纳入到不良贷款管理，因此造成了对公房地产不良率上升。也有风险被动暴露的，如招商银行的年报解释称，受行业政策调控、房地产行业景气程度下降等因素影响，报告期内部分“高负债、高杠杆、高周转”运营的房地产企业债务风险上升。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠表示，2021下半年政策收紧，如“三道红线”“贷款集中管理制”等，房企融资难度加大，尤其是前期高杠杆、高负债运行的房企资金风险逐渐显露；加之交易市场面临下行压力，房企销售数据不及预期，资金周转整体承压，部分房企甚至频频违约，导致银行对公房地产不良整体上升。

银行防控加码

为减少涉房业务风险，银行纷纷加强贷前和贷后管理，建起自己的客户“白名单”，对重点客户实施“一户一策”的管理模式；同时，在区域和项目选择上更加谨慎。

以平安银行为例，建立严格的客户白名单管理体系，重点选择实力强劲的头部客户；在区域选择上，重点选择一线城市和人口净流入、产业支撑力强的二线城市；在项目选择上，重点选择区位和成本有优势、销售前景好、去化周期短的项目，并积极支持旧城改造、租赁住房、保障性住房等符合国家政策导向的项目；在授信管理上，前端实行严格的主体和项目准入管理，后端实行严格的项目建设、项目去化和销售资金回笼监控管控，来确保项目整体风险可控。

不过，梁楠指出，从一季度房企销售数据来看，行业情况并没有明显改善，特别是一些信用结构相对不佳的房企，销售表现平淡，融资难度大，仍面临着较大的流动性压力，因此目前房地产仍处于风险释放期。但整体风险性可控，不会产生太大冲击。

对于未来的涉房风险，多家银行管理层在召开业绩发布会时也已指出，虽然2022年房地产风险可能进一步释放，不过，去年四季度以来出台了很多修复性的房地产政策，未来房地产业的市场调控基调和方向仍将是以稳为主，银行涉房业务风险仍整体可控。

另外，也有银行加大拨备计提来抵御可能发生的涉房风险，提升风险抵补能力。以杭州银行为例，去年末该行拨备覆盖率达到567.71%，年报称分类为不良的经营性物业贷款利息支付正常，抵押物充足且抵押物价值均能覆盖贷款本息，相关拨备计提充足。

预计政策持续回暖

在当前背景下，各大银行对房地产贷款的把控将更加严格，因顾虑风险而更加投放审慎，那么小型房企是否更有可能面临融资难的局面？

尽管2021年末以来，政策回暖，监管适时引导、鼓励投放，但长江证券指出，银行顾及风险，预计主要向央企、国企增加投放，从部分房企债券发行说明书披露的银行授信数据可见，民企的授信敞口被压降。

梁楠认为，一些信用优质、运营稳健的中小房企仍有获取融资的机会，只是相对来说难度稍大。“未来，基于中央多次强调防范化解房地产市场风险，而当前部分房企风险性犹存，相关政策支持的力度偏弱，预计后续将有更多针对房企的支持政策出台，如预售资金监管政策调整、融资支持等，进而缓解房企资金压力，促进房地产市场良性循环和健康发展。”