「未科之眼」的现在与未来

6月27日，被vivo全球AI研发中心、阿里巴巴钉钉总部、字节跳动（抖音）华东中心环抱的杭政储出（2025）81号地块出让，价格一路从2.28万元/平方米拍到了超3万元/平方米，创未科宅地的单价新高。

很快有业内人士测算，新地块的未来售价预计要卖到4.5万～5万/平方米。按照180平方米左右的户型面积来算，套均价格比限价时代涨了160万～250万元。两相比较，前两年入手周边次新房的业主简直“赢麻了”。

三个月，从拿地到售罄

81号地块的地价何以创未科新高？最重要的还是地段——周边“大厂”林立。

打开地图就能发现，以地铁5号线葛巷站为圆心、周边1公里范围内，不仅有vivo、钉钉、字节跳动的在建大楼，还有恒生科技园、衢州海创园、中电海康、杭师大科技园、利尔达物联网科技园、海创科技中心等成熟园区。

这一片应该是整个未科产业密度最高的板块了，甚至有点“职住不平衡”了。

这也是81号地块“商改住”的重要原因。官方文件显示，为“改善未来科技城核心区域职住不平衡问题，满足品质住宅建设需求，优化用地结构”，81号地块才调整为住宅性质。可见“核心区”内住宅的稀缺性。

事实上，从未科核心区的实际需求来说，最稀缺的还是大户型、高品质的住宅小区。因为以“未科三子”为代表的上一代住宅的起步面积基本都在90平方米左右，随着家庭结构的变化，改善迫在眉睫。

因此，起步170平方米、面向未科核心区改善的绿城汀岸辰风里在两年前创下了一个销售奇迹——从拿地到售罄，仅仅只用了三个月。

预定“未科壹号院”席位

售罄后，市场上就更少能听到汀岸辰风里的消息了。直到最近，项目迎来正式交付，简洁明朗的外立面很快就与周边项目拉开了代差。在外部看，保温一体板与大玻璃的结合，使得汀岸辰风里成为区域内已交付小区中“窗墙比”最高的一个，除了好看，也更贴合南方人对阳光的需求。

令人意外的是，作为一个3万+的限价盘，汀岸辰风里还做了南北两个大门和大堂，十分气派。归家庭院的设计也算讲究，水景、造型松、金属包边的立柱一个都不少，顶部还采用了“星空顶”，仪式感甚至超过了一些同期销售的5万+楼盘。

穿过入户大堂，就是一大片可踏入的草坪，这也是绿城的一个“标配”。在绿城构建的生活空间中，景观节点也兼具了不少实用功能。比如，大草坪要像公园一样能被“享用”，灌木也可以是“春知学堂”的组成部分。

以泳池为核心的核心景观区域更是整个项目的精华所在。盛夏时分，光是看一眼透亮的泳池都能解暑不少。

泳池旁的廊架是“最佳观景位”。一眼望去，脚边是景观叠水，中间是清绿的泳池，两旁是交错的绿植，高处是倒映着整个园区景观的玻璃立面，松弛感拉满。无数个“蓝绿色”被放在了同一个“取景框”中，却演绎出五彩斑斓的假日风情。

和早几年项目不同的是，汀岸辰风里还把泳池边的躺椅升级成了“几幢小房子”，让不同季节、不同性格的业主都能按照自己的喜好和需求，感受阳光的起落、四季的变幻。

如果喜欢明亮的色系，户外童玩区会是一个不错的选择。高饱和的主题色与透明的装置相呼应，既丰富了整个园区的色彩，也方便家长的看顾。“树洞”的设置充满童趣，也让孩子享受到探索自然的乐趣。

值得一提的是，汀岸辰风里还专门打造了几个封闭的精装架空层，细节之处还能看到润百合、岸芷丁香等今年热销项目的影子。比如充满了海派与复古风格的拼花地砖，还有压花玻璃与金属门框的结合，立马让架空层质感翻倍，分分钟变成专属于汀岸辰风里业主的小红书热门打卡点。

实际上，限价时代架空层还多以开放式为主，封闭空间的营造不仅需要更高的资金成本，对设计也提出了更高的要求。但以美学和品质见长的绿城，还是愿意把更先进、更美好的理念引入到曾经的限价盘中。

光凭这些点，汀岸辰风里就足以预定“未科壹号院”的市场席位。

打造更多人的不二之选

从前几年的湖境云庐、晓月澄庐、汀岸晓庐，再到如今的汀岸辰风里，绿城在这个未科“产业浓度”最高的片区，已经接连交付了4个项目。但相比前几个低密住宅，汀岸辰风里的高层或许更具风向标意义。

参考整个社会的财富结构，高层才是属于大多数人的生活场所。作为区域内最新交付的高层住宅小区，汀岸辰风里从户型规划到场景设计，都为后续产品标注了一条很高的“及格线”。后来者若不能超越限价时代的汀岸辰风里，大概率也很难在未科楼市立足。

另一方面，从二手房价的角度来看，交付后的几个月可能是汀岸辰风里的“洼地期”。这不仅是因为时值盛夏、本就是一年中二手房的成交淡季，也是因为整个未科二手房市场都恰巧处于调整期。

所有的大浪上行都会有调整，只要基本盘够稳，上行只是时间的问题。

那未科的基本盘还需要质疑吗？从基础创新来看，全省首个国家大科学装置“杭州超重力场”试运行在即；从基础设施来看，浙江新型算力中心已落户；从人才引育来看，浙江大学、北航国际创新研究院等高校院所云集，阿里、字节、海康等一流“大厂”人才汇聚……

待新的上行周期来临，同时拥有地段优势、配套优势和产品优势的汀岸辰风里，必然成为“领涨者”之一。

绿城已经将美好兑现，接下来的只等时间来回答。