2025房地产上市公司测评研究报告发布

5月22日，由中国房地产业协会指导，上海易居房地产研究院、克而瑞主办的“2025房地产上市公司测评研究”工作发布研究成果。《2025房地产上市公司测评研究报告》及2025年房地产上市公司综合实力50强、细分领域单项榜正式发布。

《报告》显示，以2024年12月31日收盘价计算，沪深300指数全年累计上涨14.68%，申万房地产行业指数全年累计下跌2.15%，跑输沪深300指数16.83个百分点，在申万31个一级行业内排名相对靠后。恒生中国内地地产指数全年累计下跌17.41%，跑输大盘41.59个百分点，内地房地产板块与港股房地产板块整体走势均大幅度弱于大盘。进入2024年四季度，在一系列政策支持下，房地产市场成交等多项指标出现改善和企稳迹象，资本市场活跃度较高，对房地产行业的信心有所恢复。

2024年，上市房企每股收益平均值大幅下降。在经济增速放缓、就业压力增大、居民收入预期不稳定等因素的综合影响下，购房者对房地产市场信心不足，销售持续低迷，销售面积和销售额的双降，叠加存货跌价计提、销售价格下行等因素影响，房企利润空间被压缩，每股平均收益下降。

尽管上市房企估值水平较上年有所提升，但市盈率和市净率指标仍低于全市场平均水平，表明市场对于房地产行业前景较为悲观。上市房企盈利能力大幅下滑，多家房企积极进行战略调整，将资金主要用于保交付、去库存或优化资产结构，分红总额继续下降，股息率创新低。

从运营规模来看，2024年中国房地产市场延续调整态势，新建商品房销售面积及销售金额累计同比全年均处于负增长区间。国家统计局数据显示，2024年全国新建商品房销售面积97385万平方米，同比下降12.9%，销售面积规模回落至2009年水平；新建商品房销售额96750亿元，同比下降17.1%，销售金额回到2015-2016年水平。

2024年，上市房企总资产均值为1334.04亿元，同比下降6.66%；净资产均值为400.84亿元，同比下降2.91%；房地产开发业务收入均值为228.49亿元，同比下降11.42%；营业利润均值为5.50亿元，同比下降74.94%。增速方面，房地产开发业务收入、总资产、营业利润均值继续下跌，且下跌幅度扩大，净资产均值增速由正转负。

从偿债能力来看，2024年30强上市房企融资总额为3934.61亿元，同比增长2.02%。长期偿债能力方面，2024年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.68%，与上年基本持平，净负债率均值为83.99%，较上年上升7.24个百分点。短期偿债能力方面，2024年上市房企流动比率均值为1.41，速动比率均值为0.53，两者与上年相比均有小幅下降。现金短债比中位数为1.05，较上年下降0.10，总体来看，上市房企短期偿债能力有所下滑。

另外，从违约情况来看，2024年，随着房地产行业的利好政策持续落地，高危房企基本已经暴露信用风险，房企违约数量持续下降。2025年以来，在政策相继落地与市场信心修复的双重加持下，碧桂园、融创、世茂等多家房企的境外债重组迎来进展，部分中小房企债务重组过程面临不少波折，主要原因在于中小房企的优质资产占比较小，自身造血能力不足，难以取得债权人的信任。

从盈利能力来看，2024年，上市房企营业利润均值10.39亿元，同比下降52.65%，降幅较上年有所扩大；净利润均值-1.37亿元，同比下降114.35%，净利润均值首次转负；净资产收益率均值0.24%，较上年下降1.18个百分点；总资产报酬率均值0.93%，较上年下降0.22个百分点。总体来看，各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。

2024年，上市房企息税前利润均值为9.63亿元，同比下降55.57%，受到息税前利润大幅下降影响，上市房企总资产报酬率均值较上年下降0.22个百分点。总体来看，上市房企总资产报酬率主要集中在0-5%区间，整体盈利水平较上年有所下降。

从成长能力来看，2024年上市房企的房地产开发业务收入、营业收入、净利润、净资产均值均同比下降。具体来看，房地产开发业务收入均值同比下降11.42%，营业收入均值同比下降14.59%，净利润均值同比下降114.32%；净资产均值同比下降2.91%。2024年上市房企利润规模延续下降趋势，多家上市房企营业收入与净利润同时降低，且降幅有所扩大，净利润均值首次由正转负。

从拿地情况看，2024年上市房企拿地投资表现更加谨慎，10强上市房企全年新增土地价值为4093亿元，同比下降42.80%，投资相对积极的头部国央企，投资力度也表现为下滑且同比降幅大多超过20%。拿地区域方面，2024年各企业拿地选择高度趋同，一二线城市核心地块是多数房企的共同选择。头部房企依托资金优势，持续强化对高能级城市优质土地资源的战略性增储，重点地块竞争激烈，多数中小型房企受制于流动性压力收缩投资半径，市场分化明显。

《报告》指出，2024年中国房地产市场持续深度调整，上市公司收入及利润持续下滑，融资难问题依然存在，周转速度、经营效率、成长能力等方面均有所下降。进入2025年，国民经济延续回升向好态势，房地产政策延续宽松基调，政策重点围绕保交房、城中村改造，以及存量商品房及闲置土地收购等方面，地方政策不断优化向购房者释放利好信号，一季度以来市场成交保持止跌回稳的良好态势，于房企而言，需要积极把握结构性机会，挖掘不同城市不同购房群体的结构性需求，提升货值变现能力，有效推动销售增长和资金回笼。