贯彻多元战略实现持续增长，领展的“抗逆力”密码

股票、债券、银行理财、存款、房产、黄金、QDII基金……在当下各市场轮番表现的环境中，越来越多的投资者意识到多元资产配置的重要性，践行将“鸡蛋放在不同的篮子里”，从而实现资产的稳定增值。

其实，不止是个人，对于企业而言，多元化同样是一项很重要的企业战略，尤其对于资管公司而言，通过不同的资产组合配置，捕捉多个不同领域的投资机会，以分散风险，避免大起大落，方能穿越大周期。

对于以长期稳定分红为特点的房地产投资信托基金（REIT）而言，稳健增值，更是至关重要。以港股上市的领展房地产投资信托基金（下简称“领展房托”）为例，自2005年上市至今19年，领展房托在其基金与资产管理人领展资产管理有限公司（下称“领展”）的管理下，从单一的社区零售商业运营商，转型为跨地域、跨资产类别的房地产投资管理平台，集团上下坚定贯彻的多元化战略，这为领展打下了坚实的可持续增长的基础，并为基金单位持有人带来了稳定、可持续的回报。

在今年11月最新公布的中期业绩中，领展再次强调了多元化战略的重要性，并且提出了“房托+”的概念，意在超越传统的房托基金发展模式。 2025年，领展即将迎来上市20周年，作为亚太区最大的房托基金，领展的发展目标是在坚持优质资产管理与深化多元化战略的基础上，进一步强化投资管理能力，为投资者创造新的收入来源和增长机遇，最终在长远的发展中实现向“房托+”的转型再进化。

深化多元化战略布局

领展的多元化战略之路已走了近十年。

十年来，领展从投资地域、模式、资产类别等各方面尝试多资产组合，不断将中国香港的成熟资产管理模式复制到新的市场，还开拓了零售地产以外的业务。其中，投资地域从中国香港扩张到中国内地、澳大利亚、新加坡、英国等；资产类型从零售物业扩至写字楼、物流资产等；投资模式则从全资持有拓宽至合营，以及作为第三方帮助物业持有人经营管理资产，未来还将进一步探索作为资金管理人，与第三方合作伙伴进行共同投资。

2015年，以中国香港地区为基本盘的领展踏出“舒适圈”，收购了北京中关村的欧美汇购物中心（现名中关村领展广场），在有“内地硅谷”美誉的中关村首下一子，迈出了领展跨区域运营第一步。随后，领展在中国内地屡屡出手，至今总计拥有六座零售物业，遍及北京、上海、广州、深圳四大一线城市，并在长三角和珠三角地区布局了五个物流仓储基地。

2019年末，领展又收购了澳大利亚悉尼的一座甲级写字楼，业务版图由此扩到海外。如今，领展的海外资产包括澳大利亚悉尼和墨尔本的六个写字楼项目及三座零售物业权益、在英国伦敦一栋位于金丝雀码头的优质写字楼、以及位于新加坡的两座优质社区零售商业。此外，领展还作为第三方管理人，在新加坡协助当地政府机构管理一座社区商场。

领展主营必需消费品类的民生社区商场，满足市民日常生活需要，用户粘性较强，在面对经济波动时，相较奢侈品类零售业态，拥有更强的韧性。而公司此后发展出的多元化布局，亦帮助领展房托进一步分散投资风险，提升足以穿越经济波峰与波谷的“抗逆力”，同时在内生有机增长之余，拓展外延并购的非有机增长点。

多元化打造领展“抗逆力”

11月初，领展发布2024/2025财年中期财报，在充满挑战的市场环境中依然实现逆势增长：截至2024年9月30日止的六个月，公司实现收益71.53亿港元、物业收入净额53.59亿港元，同比分别增长6.4%、5.8%；总负债比率由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%，净负债比率维持在20.6%的低位，显示领展财务状况保持稳健。

此外，领展期内可分派总额34.76亿港元，同比增长4.3%，继续为基金单位持有人贡献稳定可持续的回报。

对于领展来说，2024/2025财年上半年，市场环境并很不明朗，这包括中国香港与中国内地零售市场出现结构性调整，全球利率及融资环境仍处高位，地缘政治紧张局势不断演变等，而让领展实现逆风增长的，恰是其多年的多元化布局。

从细分市场来看，澳大利亚和新加坡市场数据飘红，为领展扎实的业绩打下了稳健根基。

根据领展披露，新加坡的零售资产裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza营运表现强劲，物业租用率达99.8%，续租租金调整率亦持续录得正数，达18.9%。由于近郊住宅区带来稳定的需求，商场的人流已回复至新冠疫情前水平。

澳大利亚零售物业组合当前的销售额已超越疫情前水平，截至2024年9月30日，商场租用率维持在99.1%的高水平，接近于全面租出。领展还致力于提升商户组合，通过适时引入全新及独特的品牌以提供新产品，带动业务表现。此外，悉尼甲级商厦供求动态改善，前景乐观。总括而言，海外办公室物业组合的整体收入保持稳定，整体租用率为90.2%。

中国内地市场和中国香港市场表现稳定。其中受惠于领展房托今年2月完成收购上海七宝领展广场剩余50%股权带来的新收益贡献，中国内地物业组合收益总额及物业收入净额分别同比增长39.2%及37.6%；中国香港市场尽管面临需求变化，但领展的零售物业租用率依然维持在97.8%的高水平，期内签定了超过300份新租约，商户平均每平方英尺的月租金从去年同期的64.3港元上升至64.5港元。

值得关注的是，在发布中期业绩的同时，领展提及了一个新词——“房托+”，意在突破传统REIT的发展模式，为投资者提供更多增长选择。为了实现“房托+”的目标，领展不断提升自身实力，包括接连聘请具有国际顶级机构投资经验背景的资深从业者出任公司的董事及高管，并且持续搭建投资管理业务的基建设施。公司未来不仅要提升物业收益的质量及抗逆力，坚定贯彻多元化布局战略，同时还要扩大投资管理业务，包括与资本伙伴合作，通过管理服务获得新收入来源，从而让领展的发展更有韧劲，长远实现向“房托+”的再进化。