惠誉：二手房市场尚未触底，预测明年新房均价下降5%

国际评级机构惠誉对国内各主要行业的前景展望，在年底到来之际是各方重要的参考依据。

11月27日下午，在“2024惠誉看中国”媒体交流会上，惠誉分析师对房地产、银行、城投债等板块明年的发展形势作出了预测。

自今年9月26日召开的中央政治局会议以来，一线城市接连发布了放松限购、降低购房首付比例、下调房贷利率、取消”豪宅税”等一系列利好政策，楼市活跃度和成交量随之好转。对此，国内多数分析师认为，短期看房地产比之前更乐观了，这一系列政策有利于保持房地产预期稳定，部分城市特别是一二线核心城市已经可以判断见底，市场企稳将是趋势。

相比房地产行业内的乐观预期，惠誉的预判相对更谨慎。

房价预测：明年新房价格下跌5%

对于房地产行业的走势，惠誉评级亚太区企业评级董事总经理王颖认为，自9月底的房地产新政发布以来，新房和二手房市场出现边际改善的迹象，但可持续性面临不确定性。成交量回暖城市以一线城市为主，外溢效应尚不明显。二手房成交量上涨的同时价格依然下跌，挂牌量不减反增，可以判断二手房市场尚未触底。

王颖表示，预计全年新房销售面积和平均销售价格分别同比下降10%和5%左右。

近期一系列楼市刺激政策的效益能否持续，也是行业内关注的焦点。惠誉评级亚太区金融机构评级董事徐雯超认为，近期一系列增量政策的效果仍需观察。

此前取消限购、降低存量按揭利率等措施旨在降低居民购房门槛以及减轻还贷压力，并进一步释放改善性住房需求，而房地产“白名单”项目信贷规模扩容以及优化贷款资金拨付方式等举措，将有利于上下游企业资金的提前拨付，疏通项目贷款资金的流动。

但目前制约房地产市场的关键因素还在需求端，居民对未来收入、就业前景，以及对房地产市场特别是房价是否止跌回升的总体预期并没有实质性扭转，这些或持续制约房地产市场的回暖。

惠誉在11月25日发布的报告中也提到，国内房地产开发商在2025年预期将继续面临挑战，新房总销售额将同比下降15%至约7.3万亿元，主要受销售面积下降10%和平均售价下降5%的拖累。

国家统计局最新数据显示，今年1～10月份，新建商品房销售面积为77930万平方米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品房销售额为76855亿元，同比下降20.9%，其中住宅销售额下降22.0%。

按照惠誉的预测，2025年房地产市场总体销售额将不到今年前10个月的体量。最近两年，房地产企业拿地量明显减少，这会导致开工量与可销售的房屋面积大幅减少，这也是销售端还会继续下滑的重要因素。

惠誉指出，政府已推出新的支持政策以稳定近期市场情绪，但短期复苏是否可持续仍然具有不确定，因为行业仍面临结构性问题，包括未售出的存量房体量大、就业前景不确定和住房负担能力减弱。同时与抵押贷款利率相比，住宅的租金收益率较低，这也使得新房平均销售价格面临压力。

地方城投再融资压力缓解

作为近年来财政领域的重磅支持政策，全国人大常委会在11月初通过的10万亿化债方案备受各方期待。

惠誉评级亚太区国际公共融资评级高级董事孙浩认为，10万亿元地方债务化解方案是近年来力度较大的支持化债举措，通过明确金额、渠道和时间，增强了透明度和责任划分。在这一化债方案下，地方政府需要用自身财政收入偿还的隐性债务，将在2024年至2028年期间从平均每年2.86万亿元减少到4600亿元，这为地方政府提供了更大的财政灵活性，以维持必要和发展的支出强度。

此外，这一轮化债方案还能有效缓解地方城投企业的短期再融资压力。2024-2026年每年可用于债务置换的专项债额度为2.8万亿元，相当于惠誉测算2025年到期的城投债务的17%。预计债务置换将优先针对城投企业成本高、期限短且结构脆弱的隐性债务，缓解再融资压力并优化债务结构。

惠誉认为，这一轮新增专项债券额度或为按需分配，财政实力较弱及隐债余额较大地区会获得更多的债务置换额度，而发达地区以及隐债余额小的地方会获得更多专项债额度用于回报率更高的增量投资。拥有较大比例未偿隐性债务的城投企业将在化债中获得更大去杠杆的空间。

孙浩表示，随着债务的减负，未来地方政府有更大空间保持基础设施相关的支出强度，以保持地方经济的投资和增长势头。

但此轮化债方案只是缓解短期债务压力，优化结构，并不是直接减少债务。惠誉认为，加上当前经济环境下盈利能力的改善具有挑战性，城投短期内难以实现降杠杆，债务负担仍将保持较高水平。