上海、广州实施楼市新政，一线城市为何没有“一步到位”

5月27日晚，传说中的“上海房产新政”终于公布。

上海市住房城乡建设管理委等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），在调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持居住困难家庭改善居住条件等方面提出具体举措，新政策于2024年5月28日起正式施行。

就在10天前，央行发布重磅楼市新政——降首付、降公积金贷款利率、取消房贷利率下限，从信贷政策角度激活购房需求。

上海新政施行当日，广州市同步发布最新政策。和其他城市的政策相比，一线城市后政策并不是一步到位，而是逐步放宽，呈现出“小步快跑”的特征。

支持鼓励非沪籍人士购房

上海楼市新政中，最引人关注的是与限购“放松”有关的内容。《通知》明确，非上海市户籍居民家庭以及单身人士购房缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上，较原先规定的5年缴纳时限缩短了2年；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”。此外，“非沪籍单身人士购房范围扩大至外环内二手住房”“取消离异购房合并计算住房套数规定”“二孩及以上的多子女家庭可再购买1套住房”等”政策，都被视为利好。

上海也是5·17央行房贷政策“三连发”后首个落地“降首付”政策的一线城市。首套房、第二套改善型住房的最低首付款比例从原先的30%、50%分别降至20%、35%；同时，购房者所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例调整为30%。公积金方面，购买首套住房，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金（含补充公积金）调整为160万元；购买第二套改善型住房，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为65万元，家庭公积金（含补充公积金）调整为130万元。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次政策“松绑”重点支持非沪籍人才、非沪籍居民家庭、非沪籍单身人士三类人群的购房需求，目前住房自有率比较低的、购房需求更迫切的正是这三类人群。上述群体“上车”购房，将对推动上海二手房库存去化、稳定二手房交易价格、促进二手房交易从而带动新房交易起到极大作用。另外，降低首付比例和房贷利率下限既是对近期国家政策导向的积极响应，也是针对非沪籍人才数量较多的实际情况，加大政策优惠力度。

“沪飘”单身人士迅速下单

政策发布之后，市场又作何反应？5月27日，也就是政策出台当日，上海市嘉定区龙湖青云阙售楼处的电话被“打爆”，问询量较往日多出了3倍，部分置业顾问要同时面对10余位客户的线上咨询，甚至有此前已看房的意向客户在明确“二套房首付比例调整为35%”后，迅速转账下定。

龙湖青云阙项目营销负责人钮先生向银柿财经介绍，之前有一对想购置首套房的新婚夫妇，在得知首付比例下调至20%、贷款利率下降的双重利好后，迅速赶往售楼处敲定了一套三居室。

新政同样吸引了“沪飘”单身人士，苏先生一直在上海工作，目前社保已缴纳了3年，但碍于此前的限购政策，一直买不到心仪板块的房子。在了解到新政策将社保缴纳期限缩短的消息后，他在下班后马上前往售楼处看房，并表达了想尽快在上海安家的意愿。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，此次上海的房地产新政立足房地产市场供求关系新变化、人民群众对优质住房的新期待，同时充分结合近期国家调整优化住房信贷政策等精神，体现了上海因城施策、综合施策导向；在统筹市场和保障、存量和增量，提升住房品质、促进职住平衡的同时，更好满足了居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。此次政策落地和实施，将更好引导市场预期和增强市场信心，也将进一步促进上海房地产市场平稳健康发展。

一线城市购房政策仍有放宽空间

近两个月，成都、杭州、长沙、西安、苏州等省会城市或准一线城市全面取消限购，每当有大城市为政策“解绑”，购房者和从业人员就越发关注北上广深的动向。进入5月，作为国内房地产行业的风向标，北上广深相继出台政策，或为原先的限购政策“松绑”，或调整优化信贷政策，引发市场热议。

4月30日，北京优化调整住房限购政策，核心内容是在现有限购政策基础上，对五环外增加1套购房指标（即，允许在京拥有2套住房的京籍居民家庭、在京拥有1套住房的京籍成年单身人士、在京拥有1套住房且连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭或单身人士，可在五环外新购买1套商品住房）。根据中原地产研究院统计数据，目前北京新建商品房住宅库存超过8成在五环外，且多为改善型楼盘，二手房约70%房源也在五环外。

近半年来，北京在出台楼市新政方面采用了“小步快跑”的策略，根据市场需求和楼盘热度，已进行多轮调整优化，先后发布“执行‘认房不认贷’”“首套房首付30%”“公积金贷款额度上浮”“取消离异家庭购房限制”等政策，有针对性地释放市场需求、缓解购房压力。有机构监测数据显示，新政发布以来，北京二手房成交量有明显企稳迹象。部分专家表示，由于北京房地产市场整体平稳，政策调整节奏不会过快，不少购房者仍在观望下一阶段北京是否会“松绑”限购限贷相关政策。但截至目前，原有的限购条件仍未改变，对于本市户籍、五年社保等要求未有变动。

事实上，此前上海也曾采用相同策略，先后“松绑”“认房不认贷”“放宽普宅认定标准”“下调首付比例和房贷LPR加点”等重点政策，但部分政策力度偏小，被认为是“挤牙膏”，对市场带动作用不明显。而此次新政发布一方面延续了政策调整整体宽松趋势，同时也加大了力度、扩大了范围。

深圳的做法是“因区域实策”，提出有两个及以上未成年子女的深圳市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房；非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）在以上7区范围内购买住房，社保、个税缴交年限要求由3年调整为1年。

不难发现，三城均以定向疏解的方式，引导购房者向新房、二手房存量较大的区域拓展，这些区域外来人口集中、高端人才聚集，定向“松绑”既可帮助外来人口安居乐业，也可缓解存量区域“库存去化”压力。但大部分业内人士表示，政策解绑或将阶段性推高成交量，但并不会致使楼盘涨价，而成交量的增长也将呈现稳步回暖态势，市场突然“过热”的情况较难出现。

紧跟上海之后有所动作的广州，在新政中明确，居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定；在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。此外，首套房商业贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套房调整为不低于25%，取消利率下限。而该政策力度显然较上述三城又迈进了一步。据悉，新政策落地前，广州已有不少楼盘开始宣传“首付15%起”。

截至目前，北上广深在楼市政策调整优化上都表现出了极大的诚意，尽管尚未全面放开限购政策，与其他非一线城市仍存在较大差异，但这也为后续政策进一步放开留下余地。诸葛数据研究中心通过对比当前各地楼市政策来看，上海本次新政的松绑力度及涉及宽度均上升到了新高度。此外，不排除这似乎向市场传递了一定的信号，即接下来各地房地产政策的松绑或有强化趋势。亿翰智库同样认为，此轮政策不仅仅是为提振楼市，也是为长期高质量发展蓄力，发挥城市优势抢“人口”，提振整个城市的活力，激发城市发展动能，缓解人口老龄化、少子化等压力，未来不排除政策进一步放松的可能。