自主更新的浙工新村，建得怎么样了

“你先签同意，然后你再去了解政策，你钥匙都没拿到，你怎么知道里面的情况，你不同意的话谁来给你跟你聊是吧？”

4月12日上午，银柿财经偶遇浙工新村居民喻阿姨正在和从杭州富阳赶来取经的一居民交谈。

近日，省住房和城乡建设厅、省发展改革委与省自然资源厅联合印发《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，今年5月1日起正式试行。这也是全国首个推进城镇老旧小区自主更新指导意见。

浙工新村作为浙江城镇老旧小区从去年4月起开始“自主更新”的模式，它也成为浙江首个采取“原拆原建”模式的试点。2023年11月28日浙工新村项目开工，现在4个月过去了，大家都想知道这个吃“第一口螃蟹”的试点怎么样了？他们在推进“自主更新”项目时遇到的困难有哪些，未来又会面临哪些问题呢？我们带着问题走访了浙工新村。

地下车库正在建设

12日上午在位于潮王路上的浙工新村施工地，工程车进进出出，耳边传来挖掘机的轰鸣，项目施工正在如火如荼进行中。“工人们过年都没回家，也就放了三天假，每天晚上都在搞。”喻阿姨介绍，小区成立了一个小组，对工地的情况、项目进程等情况进行了监督。

这里曾是浙江工业大学教工宿舍，共有14幢，其中13幢都建于2000年之前。早在2014年，浙工新村已有4幢房屋被房管部门鉴定为C级危房（仅次于D级危房，部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情）。

 “台风来了，我们住在危房的人就要出去，人出去了，我们财产在这里面，万一房子倒下来怎么办？ ”“它很破的，里面的电线都是一团一团的，有一次发生火灾，只听到噼里啪啦噼里啪啦火星就上来了，我们马上打119，还好只是树叶烧起来。”

老房子环境差且问题不断，是喻阿姨等老住户的一块心病。

有报道数据显示，杭州在2014年和2018年分别做过两次城镇房屋调查登记，检测出危房数分别有1355幢和196幢。

其实关于浙工新村的改造问题从2014年就开始了，居民也会自发地组织上访，甚至2018年还进行了“入户民意调查”，当时达到90%就可以启动计划。但是最终同意率为87.8%，13户居民不同意。

而转机发生在去年5月，杭州发布了《全面推进城市更新的实施意见》，要求针对危旧楼房、老旧小区、既有住宅片区等落实安全隐患消除、功能设施完善、居住品质提升。同月，“浙工新村居民主体的城市危旧房有机更新（试点）项目实施方案公告”发布。根据公示，浙工新村的房屋业主被认定为此次更新主体，杭州市拱墅区人民政府朝晖街道办事处为组织单位，并由拱墅区城市发展集团公司负责实施更新。

根据公告，浙工新村这次原拆原建的主体是小区居民，主要出资人也是居民。

业主的重置费为1350元/平方米（不到53平方米的按照53平方米计算），并且保证重建后原地置换的房屋套内面积保证与原房屋基本相等。

另外，政府还有一笔临时租房补贴，按照63元/平方米的标准发放，每户每月不低于3000元，这笔补贴先行预付12个月，此后每次发放6个月。

喻阿姨给银柿财经算了这样一笔账。她自己有一套面积为76.35平方米的房子，按照套内面积不变的原则，房子重置后变为88.76平方米，又按最多能扩面20平方米的政策，选择扩面至106平方米。扩面的价格是34520元/平方米，重置费为1350元/平方米。同时加上22.1万元的车位，所以一共需要支出99.43万元。此外，她还能领到12万元装修补偿款以及67340元的临时租房补贴，实际上，总的费用支出（不含车位）大概只用花60多万元。

据银柿财经最新了解，目前浙工新村的自更会刚刚结束了新一波的讨论，建设阶段已经到了地下车库的建造，同时提供了两个户型图方案供大家选择。

政策认同需要引导

尽管有地理位置、熟人社区等利好因素加持，但浙工新村“原拆原建”支持率从87.8%上涨到接近100%，仍然用了5年时间，足见推动老旧小区改造的难度之大。

有媒体报道，3月底以来，杭州多个老旧小区几乎同时启动自主更新民意调研，尤其是闸弄口新村、东村、新苑等几个小区。

实际上，目前全国范围内还有很多个“浙工新村”等待改造。除浙江外，北上广深四大一线城市此前也开展对危旧小区“原拆原建”领域的探索，但实际推进的节奏却不太乐观。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，对于老旧小区改造而言，尽管明确了“谁投资谁受益”，业主积极参与改造过程等原则，前几年已经开始大规模推行，但基本上都是由政府在推动，政府在出资，居民参与出资的很少，居民和业主“搭便车”，导致这项工程很难推行下去。

这或许与民众对于“原拆原建”的理解存在偏差有关。易居研究院分析称，很多业主认为“原拆原建”和传统动拆迁模式一样，可以获得资金赔偿，但实际过程中，此类模式需要业主自筹资金。在易居研究院研究总监严跃进看来，“原拆原建”精神被深入理解是改善居住条件、减少异地安置带来的失落感等非常重要的渠道。

事实上，在浙工新村项目推进的过程中也曾遇到这一问题。据拱墅区朝晖街道大木桥社区戴书记介绍，“有居民之前是拒绝的状态，他可能会以为是种拆迁的形式，现在变成自主更新。所以我们工作人员要一步步地做居民的思想工作，另一方面做好政策方案的宣传，让居民去充分了解这个项目的情况。”

戴书记同时肯定了居民相互影响的重要性。“在整个有机更新的过程中，小区的一个氛围的营造也是比较好的，非常希望改的居民，他也会去影响周边的邻居，让更多的居民转变观念。”

在解决了部分原住户对于政策的理解偏差问题后，浙工新村项目得以继续推进，并最终达成了资金主要由居民自筹、出资额与居民房屋面积挂钩的协议。

资金支持已经就位

此次出台的《指导意见》也就资金来源做出了明确的规定：居民住宅建设资金原则上由产权人按照原建筑面积比例承担。按各地自主更新政策增加的住宅面积（不包括原有住宅按套扩面面积）、服务设施面积，可通过移交政府作为保障性住房、公共服务设施等方式用于冲抵建设成本。

李宇嘉认为，自筹资金、共同承担是能解决改造资金来源、聚合改造诉求，攻克“难改项目”之最佳的探索实践，更是从“要我改”（都是困难）转到“我要改”（都是办法）并实现激励相容之最佳的策略选择。此类政策对于后续其他省市都有积极的借鉴意义。

值得一提的是，《指导意见》除了谋求理念转变，强调业主自治外，还通过提供金融支持等方式提高居民开展自主创新的积极性。《指导意见》中提到，因开展住宅小区自主更新，业主及其配偶可以申请使用其名下的住房公积金，并可减免城市基础设施配套费、经营服务性收费等相关费用。

目前这一政策已经应用于浙工新村的项目中。戴书记表示，“对于经济困难的家庭，我们已经对接了区委、区政府，朝晖街道这边也是对接了几家银行，有针对性地去解决一些有困难的居民的问题，比如金融贷款。”

浙工新村的成功无疑为危旧小区改造提供了一个样板，《指导意见》的发布也为覆盖更多项目提供了可能性。但在《指导意见》之外，实操中仍有一些问题有待厘清。比如征询比例设置在多少更为合理？是否会有更加细化的金融支持政策？可能都有待正式版《指导意见》对相关内容进行进一步明确，以便为日后大规模自主更新提供法理依据。