一线｜全面放开二手房限购，杭州楼市小阳春要来？

“新政下来，一定会带来一大波成交，这个时候就看谁电话打得多，微信联系得频繁，谁就能喝到新政的第一口蜜。”还在休假的房产中介小黄（化名）刚睁眼就看到了领导发在内部工作群里的通知，她的同事们在看到消息后也纷纷行动了起来，努力联系潜在客户。

今天一早，杭州楼市甩出“重磅炸弹”，宣布在杭州范围内购买二手住房不再审核购房人资格，且个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。

消息一出，二手房市场的各位主角也活跃了起来。

在杭州二手房限购放开的半天后，银柿财经走访了位于中心城区的多家房产中介机构，或是工作日的原因，门店内都没有顾客，各自有三四位工作人员端坐在电脑前。

时隔不到半年，杭州楼市便再迎利好，这背后是楼市复苏不及预期。在二手房限购全面放开后，杭州楼市的小阳春终于要来了吗？

二手房放开限购利好了谁？

资深房产中介王鑫（化名）这一上午过得很忙碌。甚至还没等她主动出击，就已经有一些客户主动与她取得了联系。不过王鑫明显感觉到，找她咨询卖房的比买房的要多，其中次新房业主是主要的咨询群体。

在王鑫看来，交易成本下降或是房东问询量增加的一大原因。在此轮调整前，四大中心城区（上城区、拱墅区、西湖区、滨江区）在“满2唯一”情况下才能免征增值税，此次则是全面放开了二手房的购买条件和套数限制，全市范围内“满2”即可免征增值税。

据王鑫了解，有很多次新房业主卖房是出于置换需求，一般是为了学区或是更好的居住环境卖掉这套再另购一套，“至于会不会急于出手，选择降价出售还是要看业主个人的情况，但短期内挂牌量肯定会有所上升。”

杭州市拱墅区一家房屋中介的工作人员小王（化名）则表示，新政主要利好的是次新房的投资客，增值税征免年限统一调整为2年，不再要求“唯一”，对于投资客来说，是出手的好时机。

在小王从业的这两年，目睹了房价一路“往下”。“这里的学区房，已经从最高时候的6万多、7万元一平，跌倒了现在的4万多、5万一平，价格已经回到了两年前。”

“从今天开始，我们销售的策略，可能也会把重心转向这批次新房上。”这家中介机构的另一位工作人员小陈（化名）说道。

另一家房产中介工作人员小梁（化名）也表示，从需求端来看，次新房有一定的市场需求。“从去年还是前年开始，买次新房的人明显变多了。”

为何只针对二手房？

在浙报传媒地产研究院院长丁建刚看来，此次政策目标非常清晰，直指目前积压如山的二手房，疏通市场最终端。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪也分析称，结合杭州去年以来的楼市表现看，新房、二手房复苏持续力相对不足，不少购房者都处于观望态势，价格上涨动力偏弱。

实际上，杭州的二手房市场，目前面临着较大的库存压力。

根据杭州贝壳研究院数据，截至2月底，杭州二手房挂牌量为14.99万套，环比1月新增3815套房源。中指研究院华东大区常务副总高院生表示，“2024年，杭州市二手住房市场仍将面临约7万套的交付房源入市，将进一步加大二手住房库存压力。”

在库存量高企之时，挂牌量和带看量也呈现下降的趋势。杭州贝壳研究院数据显示，今年2月，杭州二手房网签量2543套，环比1月（6663套）下滑62%，同比下滑66%；2月带看量环比减少45%，同比减少55%。

价格方面，去年杭州二手住宅成交均价为33506元/平方米，相比2022年下降约1.56%。国家统计局发布的2024年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，1月杭州二手住宅销售价格指数同比降3.1%，环比双降1.2%。

由此可见，杭州楼市下行压力仍在。

丁建刚认为，全域取消二手房限购，但四大中心城区新房仍然限购这样的新政指向性精准，余地留的也非常高明，留下了最后一颗“主城区商品房限购”最厉害的子弹，万一效果不理想，还有及时补枪的余地。

今天下午，杭州市住保房管局房地产业发展处处长杨鸿在解答新政时也指出，希望通过激活二手房市场，提升二手房市场的活跃度，来促进一二手房的联动，促进整个市场的平稳。

楼市小阳春要来了吗？

对于政策效果，受访人士普遍认为，杭州全面放开二手房限购，短期挂牌量激增，二手房成交量或将有所增长。

易居研究院研究总监严跃进认为，新政对于杭州市区优质的如好地段、好学区等二手房而言，市场行情更容易提振，也有助于一些二手房挂牌房源的积极消化。同时“5改2”有助于降低房东二手房交易的成本，对于二手房的加快交易和降价交易都有积极的作用，这也有助于促进二手房交易的流通速度加快。

一些手握好房的房东看准政策开放的时机，希望能趁机卖个好价格。“刚才就有房东打来电话，要求房子直接涨价了。”小陈说道。

不过，在他看来，虽然新政出台了，但此时加价不一定是明智的选择，“中介操作得好，这波热度可以坚持一个月，操作不好，一个月可能也维持不了，房价后面还是会降下去。”

这个观点与拱墅区另一家中介机构的小蒋（化名）不谋而合。在小蒋看来，解除限购的政策发布后，估计窗口期只有一两个月的时间，热度就会过去。从过往几次新政发布后的市场表现来看，基本都是价格有优势的房源先卖掉。“一些想涨价再卖的房东，如果没赶上这波行情，可能会被剩下。”

而对于买家来说，一些中介表示现在或是入手的合适时机。小陈指出，房地产已经普遍从“投资属性”回归到“住房属性”上，对于真正刚需的购房者来说，当下买房，可以在比较低的价格、比较多的供应量中，挑到自己喜欢的房子。

“现在房地产是买方市场，大家都是拿着‘大砍刀’去砍价的，就看房东愿不愿意接受。”小王说。同时，她也表示，一批税收负担陡然消失的次新房入市，对于想要改善的人群来说，当下也是较好的时间窗口。