整治“大平层”杭州动真格了？热衷“商改住”的房企恐失高利润密码

日前，银柿财经记者收到一份业内人士发来的《关于印发大平层“商改住”项目安全隐患综合整治专项行动工作方案的通知》（以下简称《通知》），《通知》对大平层“商改住”项目做了明确规范，并提出将针对大平层“商改住”项目开展存量整治并严控增量。

对于文件的真实性，记者分别致电杭州市住房保障和房产管理局、杭州市规划和自然资源局及上城分局进行求证，均得到“未听说这个文件”和“未收到相关通知”的回复。

但商服用地相关政策趋向严格也是事实。打着“类住宅”幌子的商业大平层也因此进入调整期，手握众多商业大平层项目的房企或将面临去化难题，被迫寻找下一个高利润产品。

严管政策不断加码，项目销售小心翼翼

记者翻看了《通知》文件，其中提到对于大平层“商改住”项目的存量整治将持续到今年10月，主要聚焦违法群租、治安隐患、消防安全隐患和违规使用燃气等四个方面，对排查中发现的违法违规行为，有关部门将依法依规予以查处。对新出让的办公项目，该文件明确，将从规划和设计审批、网签备案、施工建设、交付使用等9方面全流程、多环节强化管控。

8月16日，记者向杭州市住房保障和房产管理局求证，是否正在牵头对大平层“商改住”项目的安全隐患问题开展排查整治工作，该局工作人员回复称：“并未见过相关文件。”对方还表示，市房管局主要负责自建房的安全整治工作，并建议记者向杭州市规划和自然资源局了解情况。

随后，记者又致电杭州市规划和自然资源局及上城分局，分局工作人员表示：“还未收到相关通知，可向牵头单位咨询。”

尽管《通知》的真实性仍然存疑，但从近年来杭州政府对“商改住”项目的政策出台方向来看，对“类住宅”产品的规范和要求都在不断升级。

而流传出来的最新《通知》中再次强调，对于商业办公项目将严控最小分割面积，不小于800平方米；严禁违规供应燃气；开发商和购房人签署关于不能改为类住宅的承诺书和知晓书等要求。

此前银柿财经也曾报道过杭州商业大平层的兴起、房开商如何打政策“擦边球”以及该类产品的购买风险。（详见《看上去很美的“商业大平层”，真面目是什么？》）

在政策监管日趋严格的风向下，杭州拥有众多商业大平层项目的房企在销售和宣传上更加谨慎了。

近日，记者以购房人身份走访了在售的商业大平层项目，比较有意思的是在售楼处都找不到户型的宣传图。位于钱江新城的某大平层的项目销售告诉记者：“最近大平层比较敏感，户型图什么的都没有。”如果要了解户型、装修、家具配套等详情，需要验资后才能看样板间。

同时，记者也翻看了不少关于商业大平层项目的宣传，但户型图的体现却被弱化了。有的户型图未见发布，有的户型图则是简单的空间分割而无功能标注，甚至有308平方米的户型图直接显示为“一居室”。

不主动出示户型图或者户型图内容简略，或与部分商办项目违规设计卫生间和厨房等有关。记者查阅了杭州此前发布的《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》，其中明确规定，商业办公等非住宅类项目公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计；除集中设置的食堂外，不得设置厨房和燃气管道。

当记者问到厨房是否可使用燃气设备时，上述销售人员表示：“现在都没有通燃气，也没有办法保证一定可以通燃气的。”不过在社交平台上，多名房产达人发布的杭州大平层项目样板间视频中，则拍摄到了厨房台面上的燃气灶设施，其中一个发布于7月1日、话题标签带有“迪凯金座”的视频中，直接介绍了样板间厨房内安装的为嘉格纳燃气灶。

除了宣传上的“避重就轻”，销售也进程缓慢。记者发现，有多个商业大平层项目迟迟未开售，包括海潮望月城、德信御临云峰等。其中，海潮望月城位于杭州第一个新建未来社区始板桥，其住宅已早早售罄，还有300平方米~500平方米不限购商业大平层待开盘。今年4月，记者曾咨询该项目售楼处，销售人员称商业大平层产品五六月就会开卖，但到了8月，仍未见开售消息传出。

“商改住”后的利润率是房开商拿商住地的动力

大平层一度很受市场欢迎。据中指数据CREIS整理统计，2021年杭州商业大平层供应1818套，成交1105套，总成交金额达到170.9亿元，市场供需火热。但2022年以来，随着整体楼市下行，商业大平层市场也进入一段“冷静期”。中指数据CREIS统计，今年1~6月杭州商业大平层共成交589套，同比下滑21%，而同期供应多达1143套，是成交量的2倍左右。

刚过30周年庆的滨江集团（002244.SZ）也拥有众多商业大平层项目。据银柿财经记者不完全统计，目前杭州热销和即将推出的商业大平层项目约27个，其中滨江集团占比超过三分之一。德信地产、建发地产等也在杭州拥有少量商业大平层项目，如时代公馆和建发·缦云等。

此前，在滨江集团5月召开的2021年度线上业绩说明会上，对于商业大平层的市场前景和集团在该类项目的销售利润情况方面，该集团直言，部分改善型群体乐于购买商业大平层，目前钱潮鸣翠、御滨府、国泰中心等项目销售良好，利润优于住宅项目。滨江集团董事长戚金兴曾公开表示，滨江集团很多项目利润只有1%~2%，但商业大平层的利润率却一直是个谜。有业内人士指出，滨江集团商业项目的净利远高于1%~2%，而在投资者问答中，滨江集团对这个问题回复称，商业项目和住宅项目的利润率“差不多”。

房开商的商业项目利润有多高？银柿财经记者也做了初步估算。

以滨江集团钱潮鸣翠云筑项目为例，其销售均价约在67000元/平方米，该项目位于景芳三堡单元JG1203-11地块，滨江集团在2021年拿地时，该地块成交楼面价为28935元/平方米。记者咨询了从事项目建设的业内人士李先生，他表示，“这种成本的估算都是不精准的，要看项目的具体装标、地下室的建造成本，这些都会大大影响成本”。不过李先生也向记者坦言，一般情况下，业内的共识，如果不是特别“壕”的话，建造装修成本在8000元/平方米~10000元/平方米。记者粗略估算，按这个标准算该项目的利润率可能有40%以上。

与之相比，同年以相近楼面价成交的住宅地块利润显然无法与之相比。2021年1月由万科竞得的运河新城单元C-R21-02地块，用途为住宅，成交楼面价为28674元/平方米，挂牌备注中明确要求，该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34000元/平方米，如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/平方米，即销售均价不能超过38000元/平方米。对于开发商而言，没有限价束缚的商业大平层也就显得更为“诱人”。

超高的项目利润率，或许就是房开商宁愿冒着打政策“擦边球”的风险，也要频繁涉足商业大平层的原因。

房企或将面临去化难题 

一旦政府对商服用地的规范管理力度加强，对于像滨江集团这样手握多个商业大平层项目的房企来说，去化只会更难。

在杭州今年的两轮集中供地中，滨江集团以409亿元共竞得23宗地块，其中有6宗商住用地（含两宗联合拿地）。再往前追溯至2020年，滨江集团共竞得5块商住用地；2021年竞得1块商住用地和3块商业用地（含一宗联合拿地）。

滨江集团董事长戚金兴在集团2021年度网上业绩说明会上颇有信心地表示，在杭州第一轮集中拍地中，滨江集团竞得11块地，根据投资部的测算，收益率高低不同，平均在8%左右，且今年拿地的利润率整体高于去年。从涉及商业地块的数量变化来看，商业项目对于滨江集团的利润率有着明显的拉升作用。

滨江集团2021年年报显示，集团在杭州区域内累计土地储备项目（指截至2021年12月31日末在建和拟建项目）占地面积356.45万平方米，总建筑面积825.38万平方米。其中，共9个涉及商业的项目，土地面积约75.90万平方米，占该集团累计土地储备项目面积的21.29%。在滨江集团2022年主要计划竣工交付的18个杭州区域项目中，涉及商业的项目占到了6个。

如何去化现存的商业项目？政府的监管如果持续升级，会对商业大平层项目的销售有影响进而影响今年的业绩吗？后续对于涉及商业地块的拿地策略是否会有改变？房企们是否考虑寻找下一个“高利润”项目？对于上述问题，记者向滨江集团、德信中国和建发股份发送了采访函，截至发稿，尚未获得回复。

业内人士认为，目前杭州的整个商业大平层市场不容乐观。中指数据研究表明，当前杭州商业大平层的存量已达到2799套、约100万平方米，预计需要29个月才能去化完毕。

该人士也指出，商业办公用地本来可以因吸引企业入驻而产生税收，房开商将其改造成商业大平层后，后续将不再具备这一属性。未来800平方米的产品，面积更大总价更高，居住功能也将大打折扣，是继续打造成商业大平层寻找新的市场认可，还是回归产业属性，银柿财经记者将持续关注。